前几天，明源君留意到一则新闻，讲的是上海有十几家房企成立了审计监察联盟，联盟成员之间互通有无，只要有房企发现内部有员工贪腐，会在联盟内部公示，组织成员“联合封杀”。
抱团反腐，以前有房企干过，但效果如何不得而知。
这两年，虽然地产行业不断上演“反贪风暴”，并将近百名百强高管送进了牢房，但腐败分子仍像韭菜一般，割了一茬还有一茬。
今天，明源君想和大家探讨两个问题：
为什么房企反腐这么难？房企内部要如何行动，才能减少腐败的发生？
四大原因，导致房企反腐难
据明源君观察，房企反腐难，主要是基于以下几个原因。
一、房企要发展，一定要放权，但放权就增加了贪腐的风险
当地产公司发展到一定规模后，放权是必然趋势。
去年开始，房企频繁调整组织架构，其中一个关键词就是权力下放。因为现在房企面临的市场环境复杂惊险、变化莫测，这就需要房企内部的组织能快速做出反应，高效决策，否则容易错失发展机会。
比如很多房企以前做个活动都要集团审批，现在营销经理直接就能拍板了。某头部房企以前拿地决策权都在集团，现在区域就可以决策了。决策权下放，能提高决策效率，但放权会意味着为贪腐提供便利。
这也是房企反腐面临的最大阻力。很多房企在业绩和反腐之间，最后选择了业绩。只要高管有出业绩，即便从公司捞点油水，不要太过分，大多老板都选择睁一只眼闭一只眼。
比如古代著名贪官严嵩、和珅，皇帝不知道他们是贪官吗，肯定知道，为什么不办他们？因为能做到大贪官也不是一般人，他们能受到皇帝器重，肯定有其过人之处。和珅就是个才华横溢而且极有能力的人，绝不仅仅靠拍马屁。
二、很多房企陷入激励不相容的困境
按照经济学理论，每个人都会以自己的利益最大化来指导自己的行为，当你委托别人做一件事的时候，如果他的利益与你的不一致，那就别指望这事能如你所愿，这种现象在经济学上被称为“激励不相容”，是“激励理论的奠基者”威廉·维克里和英国著名经济学家詹姆斯·米尔利斯共同提出的。
一般而言，房企的诉求是员工好好干活，为公司创造价值。但很多房企希望告诉员工忠诚、奉献，主动免费加班加点，但却不舍得给同等回报的收入。既想要马儿跑，又不舍得马儿吃草。
当房企价值与员工期望之间的差距越大，员工贪腐的可能性也就越大。
比如采购人员年薪二十万，整天经手几百万上千万的订单，时间长了难免会有些想法。销售每天面对很多高净值人群，看着他们买豪宅开豪车，买来的房子价格蹭蹭上涨，这个时候再高的激励，也很难消除他们倒卖房源的冲动。
尤其现在地产行业越来越难做，很多高管个人发展遭遇瓶颈，升迁无望，只想捞一笔走人。
某百强区域总之前的职场之路非常顺，从管培生做到区域营销总，只用了6年。可最近两年，他感觉越来越力不从心了，以前市场好，每次开盘都日光，现在他区域内的多个项目都陷入滞销，区域总看自己的眼神也越来越不对劲了。
他预感自己的位置可能坐不久了，与其被下岗，还不如捞上一笔直接走人。
于是，他私下与分销公司合作，骗取公司佣金，但最终还是被发现了。
三、企业扩张太快，管理落后，缺乏监督机制
很多房企在前十年一直忙着做大规模，被时代推着一直往前冲，根本没来得及建立完善的管理机制，监管跟不上，就容易被经不起诱惑的员工钻空子。
四、腐败方式多样，隐秘性强难查证
在很多人的想象中，员工贪腐不过就是拿回扣、收红包，但事实上，房企内部的腐败方式只有你想不到，没有他们做不到，贪腐金额从几十万到几千万不等。
因为地产是一个资金密集型行业，从拿地到工程，从采购到营销，甚至连人力、物业等等，每个环节都要对接一堆供应商资源，有决策权的专业条线，就会存在贪腐的漏洞。
供应商给回扣是最常规操作。
一般是找好合作方，谈好价格和回扣比例，然后中标后，合作单位按照比例给回扣。
以拿地环节为例，以前都认为投拓部门是清水衙门，但实际上收并购、旧改项目的操作也存在很多猫腻。
某百强房企曾经查处过一个区域总，该区域总获取项目信息后，按照价格1.36亿报给集团，实际支付合同金额是1.3亿元。多出来的六百万就被瓜分掉了。
虚报价格，以次充好。
这种一般发生在采购条线，明明价格是100万，虚报到130万。更过分的是，有些贪腐人士甚至以次充好，比如花了正品的价格，最后用的是山寨产品，从中牟利。
自己成立马甲公司，套取公司资金。
这种操作在拿地、工程、营销环节都较为常见，因为都要找供应商，不如自己成立一家马甲公司，让自己的公司接公司的活，再找个乙方分包下去，套取公司资金。
比如拿地时，找到项目后先由自己的公司谈下来，再溢价卖给集团，赚了差价还赚了佣金。工程招标时，有些城市总或区域总导入自己控制的空壳公司，参与工程建设，再把活给其他施工单位干，自己就套取集团的建设费用。
利用信息差控制房源，等到涨价再更名卖掉，赚取差价。
很多营销操盘手卖房时，跟集团报价2万销售给客户，实际上自己拿下房源，再转一手加价卖给客户，赚取中间的差价。
客户身上榨取茶水费、好处费。
营销线直接对接客户，有些操盘手会利用客户想买房的心理，收所谓的茶水费。
某港企在上海一个项目，操盘手成立了一家空壳公司，要求所有客户要买房都必须经过该公司，并缴纳30万茶水费，最终贪污了3000多万，等到公司查出来，人已经外逃了，这笔钱始终没追回来。
除了方式多样，房企内的贪腐隐蔽性很强，难以查证。
地产人基本是高学历人群，大多法律意识很强，懂得保护自己，在进行贪腐活动时非常谨慎，很少会留下直接证据，这也为查证带来很大难度。
比如很多材料从出厂运送到项目，该有的资源全都有，全部合格，但有的贪腐人士会在包装上做手脚，比如用的是好产品的包装，实际上装的是山寨产品。如果审计部门只查包装或资料，根本查不出问题。
而且很多供应商贿赂方法越来越高明，比如找城市总打牌，故意给城市总输钱，一晚上输几十万，这种方式非常隐秘，一般都查不出来。
房企如何减少腐败
反腐虽然很难，但却不得不做。
旭辉集团成本总王燕梅认为，房企一定要大力反腐，有两方面的原因。
一方面，贪腐成本太高，吞噬公司利润。
比如说原来100万的招标，因为腐败，可能就需要130万、140万的投入，无形中增加很多成本，而且还可能材料很差，以次充好。
另一方面，腐败不仅直接提高成本，还会带坏公司风气。如果大家都认为不需要奋斗就可以获得大量财富，就会导致员工缺乏奋斗精神，最终房企丧失竞争力。
此外，京东刘强东也曾经说过：如果你贪了10元，我就要花100、1000的成本去调查你，让你彻底完蛋。对于反腐，在京东永远不计成本，因为你毁灭了我的梦想，败坏了公司的价值观！
那么，房企如何才能尽量地减少腐败呢？
一、从激励不相容到激励相容
上文提到，很多房企存在激励不相容的问题，如何改变这一现象？
美国明尼苏达大学经济名誉教授里奥尼德·哈维茨提出了“激励相容”理论：在市场经济中，每个理性经济人都会有自利的一面，会按自利的规则行动；如果能有一种制度安排，使追求个人利益的行为正好与集体利益最大化的目标相一致，这一制度安排就是“激励相容”。
古代有“高薪养廉”，现代则发明了合伙人机制，这些本质都是“激励相容”的机制，根本目的是让员工上下同欲、同心同德，最大限度激发员工的创新力，为公司创造价值。
比如某30强房企采用阿米巴经营模式，将公司分割成许多小组织，自负盈亏，并通过这种方式促使全体员工积极参与经营管理。这样一来，每个员工都有主人翁精神，也就不会想着监守自盗了。
万达在内部也有“高薪养廉”的说法。据说万达每年有一半员工能晋级，加薪幅度高达20%。万达认为，虽然高薪养廉不能从根本上解决腐败问题，但一定程度提高了腐败的门槛。
二、反腐机制建设，避免摇摆不定
很多房企内部只有反腐条例或原则，缺乏完善的反腐机制。比如有些房企虽然组建了审计部、监察部，但审计部权力不够大，经常被业务部门所干预，导致效果欠佳。
比如在某些高周转房企，项目开发进度非常重要，而审计要去侦查工程腐败，可能会耽误工程进度，这个时候，如果审计部门权力不够大，往往就要让步于项目进度。
如果房企下决心反腐，一定要建设起反腐机制，并且坚定不移地执行。比如组建只对老板负责的审计监察部门。万达内部的审计部门就归王健林直管，审计相对独立，不受任何人干扰。
例如，阿里一直高度重视反腐，早在2009年就出台了《阿里巴巴集团商业行为准则》，以规范员工与客户、业务伙伴、股东在业务关系中的行为。
2012年，阿里成立专司腐败调查、预防及合规管理的“廉正合规部”，这个部门职能不受任何业务部门干预，与公司各业务线、内审、内控部门都保持充分独立，廉正调查“上不封顶”，管理责任最高追至合伙人。廉正合规部查办的所有辞退案例，全部在内网论坛中实名公告。
华为公司历来把腐败问题置于极限高压状态，靠的是以下六大机制。
三、能公开的全面公开，阳光是最好的消毒剂
权力能够寻租，就是因为有暗处的操作空间。如果采购信息、销售信息、奖励信息，都在企业内部全面公开，自然就减少了贪腐的可能。
比如现在很多房企都建立了内部采招平台，所有合作方都需要先入库。公司需要采购时，采购清单、采购量、技术要求等也会在网络平台上公开招标，企业、竞争对手、媒体等都可以看得到，以求公开公正透明的阳光采购。
甚至有房企实现了人工智能式采购，即当采购部门需要采购时，只要在平台输入关键词，系统会自动匹配推荐供应商，实现招标过程公正透明。
四、总部职能下沉，区域总换防
很多集团对区域公司失控，核心在于对关键岗位失控。
有一家房企，区域的财务、人力、法务，都是总部派出的。这3个人平常虽然归区域总领导，但可以直接对总部汇报，他们年终考核也是总部说了算。
这样一来，区域就很难失控了。
很多房企不定期会进行组织人事调整，比如区域总调任，这样也有利于预防腐败。
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