70年前，香港企业家霍英东提出“卖楼花”设想——如果将建设完成的楼宇比喻成果实，在果实结出前买到的就是楼的“花”。这种发展商先售后建、购房者先交定金、分期付款买房的房屋预售方式，在1990年前后传入内地，深刻影响内地房地产市场至今。
今天，中国商品房预售体系受到了巨大的质疑：应不应该继续搞预售房，是不是到了全面推行现房的时刻，成为民间与庙堂热议的话题。看上去，中国正在走向现房时代，一些声音甚至认为这是房地产长效机制的一部分。如若大面积推行现房销售，无疑将对中国房地产市场产生深刻改变及深远影响，对此，各方做好准备了吗？
经济观察报推出【现房主义】系列报道，围绕“开发商的新模型”、“预售房真的不好吗”、“现房下的金融体系”、“精装房难题”、“土地财政怎么办”等问题，探讨我们可能需要为现房时代作出的准备。
本文是系列第一篇。
【现房主义】之一｜开发商的新模型
经济观察网 记者 陈月芹对在地产开发领域摸爬滚打多年的开发商而言，现房销售依然是个新鲜事物。而一些偶尔尝试过的房企，则视之为绝不轻易触碰的“雷池”。
过去三十多年，预售制度和土地财政一样，塑造了中国房地产市场的基本轮廓。对市场主体而言，也是房地产企业形成组织形态和商业模式的底层逻辑。
尽管现房销售在房地产的各个阶段都被讨论，不过似乎很少有像2023年1月份住建部主官明确提及要试行现房销售这样，令各方认真讨论——毕竟行业正在从三十年一遇的大震荡中寻找新秩序。
经济观察网记者在对多家房企的调研中发现，为了准备现房销售，房企可能需要换一套和期房时代截然不同的财务模型，调整工程运营节奏，改组公司形态；它需要更低的融资成本，以对抗更长周期的纯支出，保住利润；它需要对产品有足够的自信，在拿地两三年后建设完成，保证一面市即畅销……
全新账本
2023年2月8日，越秀地产在北京连获两宗热地，基于竞标规则，这两个项目的现房面积需要占住宅地块的一半。
2021年以来，北京就开始对部分地块地价竞标达到上限后，实行现房面积竞标，到2022年第四批次土拍时，已经实现所有地块都竞拍“现房销售”。
一位越秀地产北方区域人士解释，公司的算账逻辑是：项目的期房部分，全卖完的销售额能基本填平土地款。而现房部分，靠抢工、降低资金成本来加快周转。
“这两块地的净利润率和IRR（内部收益率）都在10%以上，利润是可观的，主要是现金流回得比较晚。”据他介绍，北京开盘首付基本在40%左右，剩下的按揭贷款等到封顶回，现房部分需竣备才卖，正常建设的话，现金流回正周期得两年半以上。工程建设周期要看各家房企的水平，高速周转可能压缩到两年。
工程多一天，就增加一天的资金成本，动辄2-3年的现房建设周期让融资成本6%以上的民企望而却步。
而前述越秀地产北方区域人士透露，国企央企的开发贷利率一般都是2%-3%区间。
多位北京投资人士表示，去年下半年以来，北京的报规报建速度明显加快，以前拿地到预售需6-10个月，现在开发商拿地后，区政府会催着快点动工，各区以“99天开盘”甚至拿地后70多天即预售进行攀比，办证速度加快，预售条件也愈加宽松。
提到带现房项目的经营逻辑，这位越秀地产人士认为：如果想填资金缺口，可以多做点开发贷，毕竟利率低；另一个就是抢工，早点卖，没有其他办法。
一位央企北京投资人士说，有些房企在北京的地产项目，可以通过一些金融手段，提前把现房部分的钱套出来，如果全面推行现房，信托等机构会设计出五花八门的金融产品。
现房项目能做到10%以上的利润率，乍一听很高，但开发商比的不是全程收益率，而是现金流的生意。
该央企北京投资人士解释，同样的钱去一二线城市较好的板块拿预售项目，地价投进去可能一年就回正了，自有资金收益率可达10%。但在项目利润率不变情况下，周期变成三年（1年完成竣备+1年销售），自有资金年化收益率只剩下3%左右。
在土拍竞争异常激烈的2021年上半年，滨江董事长戚金兴都表示要“努力做到1%—2%的净利润水平”，但杭州等城市流速够快，5个月开盘，一年内现金流就能回正，自有资金收益率就比较可观。
前述央企北京投资人士直言，拿现房，赌的性质很大，即预期2-3年后的市场会好。看重利润率的国企、央企也许适合现房项目，但高周转和融资成本高的民企根本没有勇气和资本参与这场“赌博”。
一位中建系投资人士直言，近期中建的融资票面利率低于2%，已是行业最低水平，但内部上报含现房地块的方案仍很难获准，“你得充分论证这个板块几年之后的价格或利润，而按现在的价格去做预算就没什么利润率”。
现房销售也将导致总包分包单位再度延后收到工程款。对开发商而言，先付土地款后，两年多的建设周期是纯支出阶段，因此会选择把工程款、上下游供应商款项往后压。
作为房地产近年兴起的细分领域，房屋代建公司对现房销售也非常敏感。2022年7月，绿城管理董事会主席郭佳峰在中期业绩会上简单算了一笔账，如果地价1万元/平方米，房价在18000-19000元/平方米，现有预售制度下，开发商的利息成本大约在800-1000元/平方米。其他不变的情况下，如果转入现房销售环节，房地产开发商的利息成本要提升至2000元/平方米左右甚至更多。
昂贵的学费
事实上，2010年以来多地都曾对试点现房销售进行过探索。
2010年1月，广西住建厅领导提出将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市，最终这一措施并未落地。2014年，上海市黄浦区一宗纯宅地出让，被要求以全装修现房销售。此后南京、苏州、深圳、杭州、福州、绍兴、海南等地也推出现房销售地块。
2016年8月，为抑制土地市场热度，南京修改土拍规则：当地价达到最高限价的90%时转为摇号，开发商拿地后，地块所建商品房必须全部现房限售。这一规定直至2018年7月才取消，期间南京共“诞生”近70幅现房地块。
“那两年在南京拿现房的公司都’栽’进去了，”一位头部房企的投资人士对现房心有余悸，其所在公司2016年在南京拿下两幅现房地块。
他以其中一个现房项目为例，“当时对后市预期很高，并且地价拍到触顶后折算楼面价2.2万元/平方米，我们预期售价至少3.5万元/平方米，建安、三费和利润空间大概1万多块钱每平”。
而计容面积14万平方米，建安成本按照5000元/平方米算，建设成本约8亿元，加上32亿地价，这两笔成本已接近40亿元。
和期房相比，现房还有一项支出大头是财务成本：该项目2016年9月拿地，2018年10月开盘，直到2022年初售罄。项目资金主要由集团自有资金和项目开发贷提供，平均利息在5%左右，已属于行业偏低水平。但项目历时5年多，拿地开发的前两年是纯支出阶段，每年资金成本约2亿元；开盘销售后产生收入，财务成本降至约1亿元/年，五年总计7亿元。再加上管理费（人工成本）、营销费、税务成本，项目实际总成本超53亿元。
到了销售阶段，政府中途限价2.6万元/平方米，4000元的利差连建安成本都无法覆盖。
但该头部房企投资人士也坦言，项目卖不出去价格，一方面是限价价格没批上去，另一方面也是因为市场接受不了更高的价格，实际销售甚至在限价上还打了折扣。
限价、市场下行等因素，导致该现房项目1000多套房源卖了3年多，最终售完的货值约38亿元，总亏损约15亿元。
规模坍缩
2月23日，财政部原部长楼继伟在一场主题演讲中表示，房地产“三高”运行模式已经走到尽头，“(房地产)最终要过渡到取消预售制，这是房地产‘三高’(高杠杆、高负债、高周转)运行的重要节点之一，我估计过渡期至少需要几年”。
如果说高周转是不是一定会结束还值得商榷的话，那么高杠杆时代逐渐成为过去式已经达成共识。
而预售制，也被称为业主杠杆，让购房者提前支付房款供地产商开发。
过去，房企除了资金加杠杆，还能在资本金没有增加的情况下，利用上一个项目的预售现金流作为后续项目的资本投入，因此也被称为“滚动式开发”。对缺乏资金支持的民企而言，预售制度很大程度上助力了过去的集约化高速发展。
一家以高周转著称的大房企高管表示，现在公司内部正在做好降速、降规模的准备。其所在公司正合并区域，裁撤雇员，计划在5年内将销售额降至高峰期的一半。
“预售制度一旦取消，公司就更得慢慢将规模降下去，做好充分准备和现房销售接轨。”一家曾剑指万亿的房企的财务负责人认为， 过去几年的震荡期是很好的行业教育，企业安全应该放在第一位，“一是整个行业开发规模要萎缩已成现实，二是企业主不敢再冒险。现房的预期会导致很多企业原来的资金模型、开发流程都要变。”
郭佳峰认为，现房销售需要金融的背景，房地产开发商的利息成本降低至2%左右，这样利息成本降至200-300元/平方米，也可以实现现房销售。如果现在开发商又要自付土地款，又要进行现房销售，市场规模会马上压缩，一个可以做20个项目的房企，现房销售只能做到四五个。
