作者：子非鱼
01 | 珠三角集体走强
2月份已经结束，克而瑞第一时间公布了热点城市新房成交量情况。一眼望去，除了极个别城市成交量仍在下跌外，其余都翻红了。
可以看到，新房成交量环比下跌的城市有北京、上海、杭州、常州、海口。同比下跌的城市有上海、南京、常州、海口。
从这个角度来看，市场并不像媒体和自媒体渲染的那样，复苏到让人紧张的地步，就连京沪的成交量都没能实现筑底反弹。
当然京沪新房成交量环比下跌，有供应不足因素。2月份北京新房供应环比减少了76%，同比减少了58%。上海新房2月份供应环比减少了21%。但杭州、南京、常州等其他城市2月份的供应都是在增加。
从区域主要城市角度来看，目前新房成交量集体走出低谷的，只有粤港澳大湾区：
深圳新房成交面积，环比增长58%，同比上涨60%；广州新房成交面积环比增长64%，同比增长26%。佛山环比增长97%，同比上涨67%。东莞环比增长83%，同比增长185%。
看到这里，让很多刚需很是着急。事实上，这些天，珠三角区域的读者，也在不断向我推送成交量大涨，楼盘取消折扣上调房价的消息，这些消息让他们很焦灼，担心房价要上涨。
有东莞的读者还告诉我，现在去看盘，销售都变得牛气哄哄，对人爱答不理。
现在市场真的就火到这种程度了吗？现在买房者该如何抉择？
02 | 只是走出低谷，后续需要考验韧性
事实上，我在最近的文章中多次强调过，目前各热点城市成交量的走强，主要在于去年是低谷，低谷之后必然是反弹
而今年宏观大环境改善，部分信心得以复苏，压抑了许久的需求在这个春天得以释放。所以，才有了热点城市成交量整体走出低谷的现状。
但走出低谷，并不代表就复苏了。
以深圳来说，2月份新房成交量2437套，二手房成交量2963套。相比于去年是好了一些，但仍才2000多套，甚至连3000套都不到。
要知道，深圳正常月份新房成交量在5000套左右，高点时期更是一个月超过8000套。现在才2437套，才刚刚走出低谷，甚至还没有走出。
二手房方面，深圳的二手房荣枯线是6000套，正常月份二手房成交都是在8000套左右，2020年7月份高点时期，达到了13047套。
目下深圳的二手房成交量还不到3000套，距离荣枯线甚远。
目前，深圳外围区的楼盘，仍在以价换量。广州亦是如此。
广州方面，新房成交量也才刚刚走出低谷。2月份新房成交面积96.22万平方米，相比于去年下半年的确好了不少，但相比于正常月份，仍有很大距离。
二手房方面，广州市房地产中介协会当日发布的统计数据显示，2月(1月26日至2月25日)广州市二手住宅共网签9938宗、96.22万平方米，环比分别增长78.68%、74.63%。
看到9938套二手房成交，不懂广州的人可能会觉得很多，但广州的荣枯线是1.5万套。
从成交量来看，广州回暖的力量要比深圳强一些。
再看东莞方面，2月份新房成交4214套，也就比1月份好点，比去年低谷时期的成交量还低，都还没走出低谷。
二手房方面，东莞2月份成交了2132套，同样还没有走出低谷。
再看佛山。佛山是广深佛莞四座城市中，走强力度最强的城市。
2月份新房成交了6764套，成交套数是最近一年中第二高的月份，成交面积第三高月份。
二手房方面，2月份成交了4067套，是过去十年2月份单月比较中，最高的数量。
四个城市梳理下来会发现，四个城市的确正在走出低谷，但深圳与东莞只是刚刚动身，广州才刚走出，佛山走出得差不多了。
但能否持续，是一个大大的问号。
目前的成交量走强，很大程度上是去年的低谷形成的反差， 以及大疫三年压抑的需求在这个春天集中释放所致。
后续能否有持续的韧性，则要取决于经济与收入复苏的情况。
03 | 不确定性仍比较大
从目前的情况来看，经济和收入复苏，压力仍比较大。
首先是出口方面，我们的出口出现了大跳水。上海港、广州港等大型港口集装箱大量空置堆积。
另外，2月28日，香港统计处披露：2023年1月，香港对外贸易出现了70年来最大的跌幅（1953年9月以来）。其中出口下跌了36.7%，进口下跌了30.2%。
香港是中国内地与世界的中转站，香港的货物出口主要来自内地。换句话说，香港出口大跳水，就是内地出口情况的直接呈现。
出口压力较大，理论上来说，我们就更需要依赖内需，更需要推动大基建和复苏房地产，事实也是如此。
但大基建的边际效应已经越来越不明显，而房地产的复苏则又要依赖经济和收入复苏才行。
以前，我们想要复苏房地产，发动去库存，降息降准就行，或者直接涨价就行。但在高房价的今天，在收入仍没有复苏的当下，这些老套路已经不好用了。
所以说，如果后续经济与收入复苏确定性增强，热点城市的成交量会逐渐走上正轨，如果后续经济与收入复苏仍不明朗，小阳春躁动过后，就没有后劲和韧性。
至于房价，本号的观点是，在房价收入比高企的如今，如果后续楼市复苏力量不足，调整仍是大趋势。
如果后续成交量复苏足够，那中心城市核心板块的房价会企稳，甚至慢涨。至于非核心板块，上涨的概率不大，横盘最有可能。
至于其他人口流失，库存量积压严重的大批三四线城市，无论经济与收入复苏与否，房价都会继续调整。
