划重点：
- 1如今，距离珠海万达商管第三次招股书的有效期，仅剩不到1个月的时间。而上市进度缓慢带来的影响，也实实在在地考验着珠海万达商管的募资能力和资金水平。
- 2在社交平台上，不少万达人谈论起万达时，对一些标语式的口号印象极深，特别是那句“妥否？请领导审批！”在万达，这是几乎每个员工都用过的话术。
- 3当恒大老板许家印、融创掌舵人孙宏斌都因债务压力焦头烂额时，提前甩卖资产的王健林，在这波行业调整期，幸运地躲过一“劫”。
许多地产大佬还在挣扎还债时，万达集团董事长王健林的日子，看起来过得很自在。他一改往昔的低调，开始秀起了文艺技能。
不久前，王健林亲赴贵州，罕见地和少数民族姑娘手拉手跳起了舞。他身穿黑风衣，搭配黑皮鞋，满头黑发的老王，丝毫不像一个年近七旬的老人。虽然舞步跳得还是略拘谨，但这并不妨碍网友们的一致称赞，“首富真是多财多艺”。
配合着这些高调的活动宣传，老王实际上一连敲定了好几笔大生意。在贵州，他拿下了一个新的巨额投资大单，并且自信地喊话，“要发挥万达的看家本领”。
而来到贵州之前，王健林还先后去了河南白马寺、洛邑古城等地，定下了和洛阳的首个重大合作项目——龙门旅游度假区项目。一副要在河南大干一场的样子。
这种四处奔波的情景，让许多人想到了十年前他的风光无限。
2014年，王健林也是这样辗转各地谈项目、签合约，一边大手笔签完海外投资，一边又马不停蹄地赶赴贵州。那一年，万达商业在港交所上市，海外市场的大幕也在徐徐拉起。
转眼10年过去，王健林已经69岁了。他的万达商业也几经波折，经历了港股退市，变卖资产自救后，又重新来到了港交所的门前。老王又得重新拉着队伍，和当年带领公司上市时一样，频频跟地方政府签下巨额投资大单。
而与十年前不同的是，王健林如今急缺一张资本市场的通行证。根据和投资者签的对赌协议，万达商管旗下拟上市主体珠海万达商管，最迟要在2023年完成上市。算算日子，能让他筹谋的时间只有10个月了。
现在，能否顺利完成IPO，成了王健林的关键一战。但比起当年，人们心照不宣的议论却是，“老王瘦了，苍老了许多”。
图/视觉中国 2023年2月22日，贵州黔东南，万达集团董事长王健林一行来到丹寨县考察乡村振兴产业发展项目。
重启人才回流计划
2月27日，万达集团官微发布的一则招聘信息，让许多万达的前员工们沸腾了。
这则招聘名为“归雁计划”，内文十分醒目：“万达酒店呼唤曾经一起同窗共事的你”，意思很明确，意在让曾经在万达酒店工作过的人重新回归。
有超过100家万达酒店都参与了这场活动，而招聘信息里给出的承诺待遇是：清晰的晋升通道，完善的人才培养和竞争体系等。
在寒意还未过去的房地产行业里，裁员、减薪的消息不断。对比来看，这则透露着些许暖意的招聘信息，释放出了不一样的信号。
曾经，一度传闻“摔杯子”的交易，让王健林亏掉了几百亿，由此开启了“卖卖卖”的序幕。他的目的只有一个——降杠杆、减负债、回流现金，这波操作也让万达从借贷危机中缓了过来。
而在王健林把旗下77家酒店卖给富力后，万达酒店又将旗下剩余酒店门店进行整合，借助轻资产模式继续扩大业务。而“归雁计划”的出台，也正贴合当下酒店业务的增长需求。
疫情放开后的2023年春节，旅游行业呈现爆发式增长，一扫酒店行业的低迷。这让被疫情打乱经营节奏的万达酒店，罕见地出现多地入住火爆的现象。整个春节期间，万达酒店管理公司收入就达到了1.55亿元。
公开资料显示，万达酒店及度假村目前拥有已开业酒店130余家，筹建及待开业酒店240余家。另据“万达酒店加盟”公众号消息披露 ，未来五年，万达酒管的目标为国内签约及委管酒店500家，海外签约及委管酒店30家。
万达的这份温情呼唤，引起了部分“前万达人”的情感共鸣。一位前员工王艳告诉「市界」：“在万达虽然加班多，但也真是锻炼人。”曾经在万达商管工作过的前员工李玉也说道，“对于许多应届生而言，万达确实可以学到商业模式的知识。”
据「市界」了解，万达并不是首次发布归雁计划，在“万达系”的众多招聘动作中，也曾经有过。
譬如，2021年7月，万达商管对往届管培生开启了“归雁计划”，同时对在职的管培生也开启了“鸿雁计划”。
看起来，这些人才回流计划都诚意十足，但仍有员工表现出犹豫。
据李玉透露，万达系现在回流人员两年内不能参加晋升，工资是原岗位工资。“比如之前你拿1000块，现在市场价是1300，你回去了只能拿1000。”王艳也坚定表示不会：“加班文化太严重，如果离开这行久，再也不会选择了，需要花很长一段时间治愈。”
作为商管领域的“黄埔军校”，万达集团内部独特的管理文化，曾经唤起过许多前员工强烈的归属感。在社交平台上，不少万达人谈论起万达时，对一些标语式的口号印象极深，特别是那句“妥否？请领导审批！”
在万达，这是几乎每个员工都用过的话术。王艳告诉「市界」：“所有审批流程，最后的结尾都是这句话。”这样的流程，直接让这句原本作为OA的话术，成了万达的名句，“话术不对是直接退回的”。
而在崇尚军事化管理风格的万达，是没有员工不服从这一点的，“不存在不服从，不服从就解雇”，成了万达典型的执行文化。
这种对管理的执行精细度，也被细化到日常工作流程中。李玉介绍，万达内部的项目流程都会被分成三个节点，分别是绿灯、黄灯和红灯，“红灯要去区域述职，黄灯说明你的上级就要急眼了”。
而在过去多年来，由于万达大规模的扩张，造成了该公司“涉及区域多、覆盖项目广”的特色。由此带来的一大挑战是，万达需要有很强的管控能力，才能保证经营业务稳定、有序。王健林曾不无骄傲地说过，“万达执行力不敢说在世界，至少在中国是第一。”
在万达商管集团招商部门任职6年的杨辰看来，这样的管理特征是由业务决定的，“因为公司大、项目多，如果不是这种高压管理模式，总部可能就太难管理了。我相信如果总部弱管控，会出现很多有特色的精品项目，但是很大一部分经营都会陷入困难。”
不过，如此高压的管控模式，也吓退了不少打工人。李玉透露，“商管公司每天都有晨会，赶上区域有时候也要开会，一个月平均下来，每天三个会议左右，晨会一般都40分钟”，这也导致容易出现效率低的问题，“开会占用不少时间，导致你自己的工作会延后，也就是要加班。”
在李玉看来，某种程度上，这也造成了万达员工高流动性的问题，“过去一年来，万达流动性太大，上到经理级下到助理级，尤其是主管级的。”
▲（图/视觉中国 2017年5月，万达集团董事长王健林造访中国政法大学。）
借道轻资产扩张
归雁计划，只是万达众多复苏板块中的一角。春节档期间，万达电影的消费复苏以及万达商管的客流量，又给万达的复苏添了一把火。
有数据统计，春节期间，万达电影获得票房分账收入7.8亿元，平均每天进账1.1亿元，都快赶上《王者荣耀》每天的收入了。而电影业务的复苏，也同步为万达广场带来了海量客流，推动了万达广场销售额。
根据万达集团发布的公开信息显示，今年春节除夕至初六，全国480座万达广场客流1.6亿人次，销售收入126.8亿元，仅仅7天就实现了126个“小目标”。
无论是万达酒店业务的复苏，还是万达电影、万达广场的消费活力上升，都指向了一个信号——那个曾经掉队多年的万达集团，正在试图重回巅峰。
正因此，在过去的一年里，王健林成了许多地产大佬都羡慕的人。
当恒大老板许家印、融创掌舵人孙宏斌都因债务压力焦头烂额时，提前甩卖资产的王健林，在这波行业调整期，幸运地躲过一“劫”。
当初，因为甩卖资产够快、够坚决，老王还被孙宏斌夸赞一番。2017年，在谈到乐视和万达时，孙宏斌曾说，“乐视之所以没有摆脱危机，就是因为老贾不坚决，就应该坚决该卖的卖，该合作的合作。”紧接着，他话锋一转：“你看看人家老王（王健林），就是一个成功的企业家。”
2017年，万达旗下13个文旅项目、77家酒店被打包卖给融创、富力。仅此一项，万达集团直接减债440亿元，回收现金670亿元，整体减债1100亿元。此后，直到2020年，为了化解债务，万达集团还在频繁出售旗下资产。
然而，当时看来怎么都是巨亏的交易，如今却让王健林因祸得福，提前降低了负债，躲过了行业最艰难的时刻，这才有了现在新一轮的大抄底。
2022年，王健林在地产行业触底之时，又开启了“抄底模式”。当年3月，万达与地产商河南鑫苑签下战略合作协议，鑫苑旗下多个商业项目全部转交给万达经营托管。
紧接着4月，万达商管官宣拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。7月，万达接手了合肥一个烂尾楼项目。9月，万达开始在全国接手5家奥克斯广场。
多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌赚钱，空手套白狼”。万达的轻资产模式，走的就是这个路子。在一众房产企业还在为负债发愁时，王健林凭借商业管理的轻资产运营能力，开始了新一轮抢跑。
只是，同样的轻资产剧本，在2022年发展出了不一样的剧情。许多熟悉万达的人会发现，曾经该公司在三四线市场发挥优势的轻资产能力，被搬到了一二线城市。
杨辰觉得，万达轻资产在三四线城市是很有号召力的。“一般三四线城市没有连锁品牌的购物中心、招商、运营和营销策划能力，肯定比不上万达。”
万达集团的轻资产转型，有着当时的历史背景与现实原因。随着一二线城市的房地产迈入存量市场，城市土地稀缺、地价高涨，很多核心区域的地价开始朝着“地王化”的趋势攀升。
相比之下，三四线城市还处于一片待开发的阶段，市场和地方政策相对温和。这里也成了万达探索轻资产转型业务的试验田。万达由此开启了在三四线市场的加速布局，不仅符合行业发展趋势外，也更受资本市场青睐。“万达广场，就是城市中心”，成了各地招商引资的强力号召。
但进入2022年之后，万达的轻资产运营优势，开始更多体现在一二线市场中，也同时给其运营能力带来更多挑战。
“万达之前的重资产都是在一二线城市 ，后来轻资产转战三四线 ，再后来回归一二线。因为成熟的快速复制模式，我觉得没什么问题，只是对待非标类型的特殊购物中心会有挑战。”杨辰说。
“蓝港和五棵松打包谈了多少年了，不下十多个商业地产公司接洽过，但最终都没有成功，最后和万达谈成了，也是两方合作互惠互利。不过，五棵松卓展项目已经很多年烂尾在那里了，换哪个公司也运营不起来，如果万达可以如期开放，并且让顾客满意，我觉得就没什么好担心的了。”对于万达未来的轻资产运营效果，杨辰充满期待。
最新消息来看，被万达接手后的五棵松卓展，将打造成为北京第四代万达广场，项目体量达31万平方米，以大娱乐、强体验业态为主。
▲（图/视觉中国2023年2月28日，南宁，万达广场。）
迈过最后一道“坎”
眼下，老王如果想彻底翻身，还有珠海万达商管赴港上市这最后一场硬仗要打。
当年与战略投资者签署的对赌协议，成了此刻他肩上最重的压力。在这之前，珠海万达商管已经第三次向港交所递交IPO招股说明书了。此前的2021年10月21日和2022年4月22日向港交所递交了上市申请，但都在半年后失效。
如今，距离珠海万达商管第三次招股书的有效期，仅剩不到1个月的时间。而上市进度缓慢带来的影响，也实实在在地考验着珠海万达商管的募资能力和资金水平。
经过了前几年的大幅降债后，万达已经提前把负债水平降到了足够的安全线。然而，面对过去一年不确定的市场环境，该上市主体（珠海万达商管）的母公司万达商管，也不可避免地面临一定的到期债务压力。
万达商管2022年底拟发行的60亿元规模的公司债募集说明书显示，截至2022年6月30日，其有息债务金额为1398亿元，虽和之前相比呈现下降趋势，但还是处于一个较高水平。为了不影响上市进度，当前摆在王健林面前的首要难题是，如何尽快解决即将到期的多笔美元债。
据DM查债通数据显示，从海外债的情况来看，目前“万达系”旗下共有4笔存续的美元债，存续金额共计17.495亿美元。而在年内，“万达系”将有7.495亿美元海外债临期。
老王最紧要的一关，就是两笔将于2023年到期的债券，分别是3月21日到期的大连万达集团3.495亿美元8.875%债券，以及7月23日到期的大连万达商管4亿美元6.875%债券。
幸运的是，万达又一次赶上了房企融资的好时机。当下，房企境内融资端利好政策持续落地，境外融资也开始有了破冰信号。这意味着，房企的多样化融资渠道还将进一步打开。
为了顺利解决境外偿债难题，在刚刚过去的两个月里，王健林再次大秀财技，“万达系”接连通过质押融资、发债等多种方式，积极筹措海外资金。
譬如1月12日，王健林通过对其持有的万达酒店65.04%股权质押，质押予贷款人，以获取贷款融资，贷款方则为新加坡主权基金淡马锡。
不仅如此，万达集团更是在2023年开年，重启了停滞已久的海外融资。另据媒体报道，2月1日，大连万达集团正在和境内的一家金融机构洽谈一笔境外贷款。如果能成功获得贷款，万达将从中筹集约3.5亿美元，以偿还一笔3月份到期的美元债券。
而境内债方面，据DM查债通数据显示，万达商管共计有5笔境内债券到期，另有4笔债券行权到期，涉及资金154.45亿元。不过，好在今年内，大连万达集团暂无相关到期的境内债券，也让王健林松了一口气。
不久前，在2月6日举行的万达商管美元债发行路演会上，公司管理层称，预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。
然而，这则看似提振士气的消息，能否顺利推行下去，不仅依赖王健林的努力，还有运气。
中国摇滚乐开山之作《一无所有》，歌词里面欲说还休的愁滋味，被歌手王杰翻唱得淋漓尽致。而这首歌，也是“电音之王”王健林的拿手曲名，还被许多万达员工圈了粉。
在社交平台上，一位熟悉万达的网友写道，“最近总在听王健林的《一无所有》，很多人觉得王总唱这首歌是搞笑，我听到的是一个人孤独的在走自己的路，没有人同行，他希望有人和自己一起走，却没有人理解。”
越过山丘，山前山后都有忧愁。首富的人生也逃不过这个怪圈。
（文中李玉、王艳、杨辰为化名）
作者 |李逗
编辑 |田晏林
