作者：子非鱼
01
万人抢房卷土重来
万人抢房场景又上演了，发生在这种事情经常发生的城市之一，谜一般的城市，成都。
项目的名称是“恒大天府半岛”，位于成都热门板块的天府新区。
看到这里，很多人会觉得不可思议，恒大的项目居然还有这么多人疯抢。事实上，项目名称虽然还保留着“恒大”二字，但项目早就不姓许。
项目开始的确是恒大的，项目的开发商成都心怡房地产开发有限公司，最初由振鹰环球有限公司、恒大地产集团成都有限公司、成都深港石化有限公司分别持股60%、20%、20%。
但在2022年10月31日股权发生变更，成都心怡房地产开发有限公司由中国对外经济贸易信托有限公司百分百控股。
官网，该公司注册资本80亿元，股东分别为中化资本有限公司（持有股份97.26%）和中化集团财务有限责任公司（持有股份2.74%）。
换句话说，“恒大天府半岛”现在姓中，是背靠央企的项目，所以他们放心冲。
公开信息显示，整个恒大天府半岛项目占地约1650亩，分为十期打造。目前，天府半岛1期、2期已经售罄；5期、8期、9期、10期处于待开发状态，3期、4期、6期、7期均还有楼栋未推。
此次推出的是6期组团64栋2单元，共39层，3梯5户，面积段在112-126平方米，户型均为三室两厅两卫，适合刚需和首改家庭，共计180套房源。
而根据“恒大天府半岛”官方披露的数据显示，该项目吸引了52405组购房者登记，其中棚改275组，无房42441组，普通9689组。
52105人抢夺180套房子，相当于289人抢一套房，中签率仅为0.3%。
02
谜一般的成都楼市
成都楼市这是疯了吗？万人抢房重现，是否意味着成都楼市火爆得不行了？
当然不是。这种遭万人疯抢的网红盘，都不能用正常的逻辑来对待，因为这是人为限价造成的疯抢，而不是市场的真正行为。
要知道，该项目精装均价才1.35万元/平方米，与项目在售二手房价格有超8000元/平方米的价差。
此外此前早已售出的天府半岛二、三、四期有超400套在售二手房，挂牌价格超过22000元/平方米，价差达到了8500元/平方米。
也就是说，如此抢到一套理论上就可以净赚95万以上。
如此巨大的诱惑，试问但凡有实力有房票的你，会放过吗？不装了，反正如果是我，我绝对会加入进去，谁会跟钱有仇。
也正是因为这种限价，人为造成了这种万人抢房场景，所以不能用这种所谓的网红盘来衡量市场的热度。
最近在杭州，倒挂盘塔尖楼盘新鸿基杭州国际金融中心入市，64套房子共吸引了2797户家庭参与，连院士级别的A类人才有8位参与，中签率只有2.29%，是2021新房市场开启摇号以来的最低中签率。
同样无法佐证杭州楼市火爆。且不说杭州的新房和二手房仍没有达到非常火爆的高度，而且与千人摇号抢房同时发生的还有流摇，也即参与摇号的人数不足，最终不用摇号。
据统计，杭州2月份登记结束的楼盘中，共22盘流摇。一些杭州远郊盘甚至不用摇号就可以直接“上车”。
那么成都当下的楼市到底如何？
正如本号在之前写成都的文章中说过的，成都是谜一般的城市。哪怕在去年那样肃杀的环境中，在北上广深成交量都在下跌的背景下，成都的二手房成交量还创下了历史新高。
新房和二手房价格更是持续上涨。
进入2023年之后，大环境的改善释放了积压需求的需求，成都二手房成交量在2月份更是创下历史新高，19061套。同时2月份的带看量超过百万人次。
制图：城市财经；数据：成都住建蓉e办
更为关键的是，在2月份需求集中爆发消耗得差不多的背景下，大多数热点城市进入3月份新房成交量乏力，回暖戛然而止。
以克而瑞披露的数据显示，北上广深四大一线城市最近一周新房成交量全线回调。二线城市中重庆近乎腰斩，苏州、宁波、大连也是猛回头。
只有少数几个城市新房仍保持着复苏势头，成都便是其中之一。
再看成都官方蓉e办公布的数据，3月前10天，成都新房成交了4615套，二手房成交了8972套。
按照这种节奏，3月份成都的新房继续走暖，二手房则又要创下新高度。
从市场反馈的成交量来看，成都确实是个异类，其他热点城市进入3月份都疲态尽显，而成都仍像个年轻小伙子一样，精力十足。
03
成都购房建议
其实静下来深思，成都楼市之谜，也并不是那么难以解答。
成都之所以在去年那样的大环境下都能保持独领风骚的局面，主要是这座城市走得是闷声发大财模式，简单来说就是房价涨得低调，和长沙一个德行。
我们可以看到成都的房价走势有别于东部热点城市。东部热点城市房价的特点是，短时间内快速拉升，涨得酣畅淋漓。
而成都走的是长沙模式，每年涨幅都不够抢眼，但始终在上涨。
这种模式的好处在于，无论外界变化如何，都不会对其走势产生过大影响。所以，我们能看到，去年成都和长沙的房价，一以贯之地上涨。
当然，能够持续上涨，根本原因还在于其旺盛的人口增量。
七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。
成都不仅在虹吸整个四川的人口，也在虹吸东部的人口。
不断的人口流入，带来了不断的购房需求。这些需求是成都去年能够走出迥异行情的主要原因之一，也是今年开春成都楼市能够迅速回暖的根本原因之一。
同时，成都成交量能够快速回暖，还有一个根本原因，那就是泡沫相对较低，价格还能够让一些人接受。
七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
成都不仅在虹吸整个四川的人口，也在虹吸东部的人口。
不断的人口流入，带来了不断的购房需求。这些需求是成都去年能够走出迥异行情的主要原因之一，也是今年开春成都楼市能够迅速回暖的根本原因之一。
同时，普通民众也在担心成都房价会补涨到东部热点城市一样的高度，所以买房都是宜早不宜迟。
相对低的价格，不断涌入的需求，宏观大环境改善后带来的预期相对改善，成交了当下的成都楼市。
那么关键问题来了，成都会否躁动？这个问题，其实从成都二手房挂牌量创新高上可以找到答案。
和当下所有热点城市二手房挂牌量创新高一样，成都二手房挂牌量目前突破了18万套，内网显示超过了20万套。
有人说，挂牌量高但二手房成交量也高，流动性好，说明市场在回暖。
但从另一个角度看，如果市场普遍看涨，单价首先想到的应该是继续持有，而不是赶快挂牌出售，二手房挂牌量集中走高，并创下新高。说明很多理性的炒房客，对于预期其实没有预期，都在想着成交量走暖来解套，错过了这次，或许就错过了最佳时机。
换句话说，哪怕成交量旺盛的成都，市场普遍的预期也是没有预期。
现实也是这样。2月份我们的失业率继续走高，全国财政收入继续收缩，卖地收入跌幅继续扩大。经济与收入复苏仍不明朗。
在这种背景下，对包括成都在内的具有人口增量的中心城市来说，本号认为：
第一，卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说，此时借助目前的宏观大环境改善实现离场，是最明智的选择。
第二，买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房，资金不足，可以等着，不用恐慌价格会大波动。
至于投资，热点城市核心板块的资产，长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。
