北京待租闲置农房。 董红艳/摄
城镇化进程不断推进的过程中，仍有相当一部分人想要到农村小住甚至长居。记者注意到，在大量农房被闲置的情况之下，多地闲置农房开始“焕发新生”，被城市居民租下来建别墅、开民宿。不过，相对商品住宅市场而言，农房市场仍有诸多不成熟的方面。记者对此现象进行了详细了解。
北京待租农房超3万套
随着城市化进程的持续推进，农村居住人口的不断流出，较多农村房屋逐渐出现了闲置的状况。年逾古稀的张兰珍（化名）常住湖北随州某个村落，张兰珍告诉《华夏时报》记者：“整个湾子（村庄）常年就是我和隔壁老太太两个人出入，别的人家基本都在城里买了房，很少在这里住了。”记者了解到，张兰珍所在村庄共计有十多家宅院，大多房子周遭已经是杂草丛生，或者失修坍塌。
全国范围而言，农村房屋的数量十分庞大，闲置农房的规模也不容小觑。公开消息显示，目前全国城乡房屋建筑已经有近6.6亿栋，其中农村房屋建筑栋数占总栋数的90%。而据国土资源部门统计数据，早在2018年全国农村闲置房屋已达7000多万套。
这些被闲置的农房，能否逃脱被遗忘的命运？记者注意到，近年人们的居住观念已经发生了一些转变，城市楼房已经不再是唯一选择，越来越多的人都倾向于去“有风的地方”居住，过“向往的生活”。无论是精致农家小院的李子柒，还是粗粝东北大炕上的张同学，纷纷吸粉逾千万，走红于网络。闲置农房似乎有机会“焕发新春”。
对此，房产律师王玉臣向《华夏时报》记者指出，相对于城市的喧闹、噪杂和快节奏，农村既宁静，自然环境又好，生活比较安逸，受到很多城市人口的欢迎。同时，有不少城市居民来自农村，拥有农村情结，年纪较大，具备经济实力后，开始向往乡村落叶归根的生活。不过，农房并不允许在村集体成员以外的人之间买卖。
高建军（化名）和朱春华（化名）就是想要“落叶归根”的一对退休夫妇，多年来一直期待有机会回到湖北农村老家居住。前不久，高建军打听到，自己进城前农村老宅的现房主，计划去女儿家养老，打算把村里的房子转手卖掉。虽然很想买回老宅，重回农村养老，但是高建军已经不具备购房资格。
鉴于相关规定，目前闲置农房买卖受限，不过农房租赁还是具备一定的空间。记者在走访北京房山农村的过程中发现，多个地方都有挂出“出租小院”“整院出租”的广告牌。同时记者注意到，近年来，全国多地出台了多项闲置农房针对性举措，其中2020年江苏首个闲置农房信息平台在无锡惠山启动；2023年3月9日，贵州省首个市级闲置农房盘活平台——“村村APP”大数据平台上线。
时至今日，部分农房出租信息平台已经具备一定的规模。3月18日，全国性农村房屋出租信息平台美丽新乡村网创始人刘让喜在接受《华夏时报》记者采访时表示，自己户外徒步途经村庄的时候发现很多农房都被闲置，同时身边很多朋友都有去农村“找个院子”的想法，但是当时未能找到相关平台，便顺势设立了美丽新乡村网。“平台刚一搭建，就能迅速召集50—60人的看房团浩浩荡荡去农村看房。”刘让喜说。
据悉，美丽新乡村平台于2017年正式上线，截至目前，美丽新乡村网在租的农房已经达到约5.7万套，其中北京的超过3万套。每年标注“已租”的房源全国约为5000多套，北京区域约为3000多套。
用来建别墅、做民宿
刘让喜告诉记者：“并不是所有的农房都具备出租条件。一、二线城市周边的农房或者旅游资源较为丰富地区的农房市场需求比较大。目前，美丽乡村网在北京的业务量最大，很多人都具备足够的消费能力，未来也非常看好珠三角地区和江浙沪地区的业务发展。”
张兴（化名）家的农房位于距离十渡风景区不远的房山区姜口峪路。房宅基地占地总面积约300多平方米，宅基地旁边还有将近200平方米的空地，可以用来种植花草蔬菜。“村里的很多宅院都被人租来自己建别墅住，或者租来建民宿。”张兴向告诉记者，疫情期间出京受限，很多人的出行习惯已经发生了变化，给村里发展民宿带来了机遇。
张兴家的宅院，总共五间房，未通自来水、煤气，厕所类型也是传统的旱厕茅房，过道狭窄，各项设置都不符合现代人的居住习惯。张兴告诉记者：“我预想的是每5年一付款，每年租金也很便宜只要2.5万元。房子是其父辈修建的，目前已经有将近30年的年头了。已经闲置好久没人居住，直接居住已经不安全，租住的话得推了重建。这里的建筑工人对农房改造或者重建都很熟悉。”
记者注意到，整个村庄的宅院有几十家，但是像张兴家一样还处在荒废状态的院落已经不多。村庄四处可见建筑工人、泥瓦建材和挖掘机施工车辆。其中不少新房已经出落成别墅的模样，装有大面积的透光玻璃，设有观景阳台。峻峰、山花、松林尽可一览无余，居者可瞬间忘记身处北京这样的大都市。走访了房山区多个村庄后，记者发现在“大兴土木”的远不止这一个地方。
“闲置房源较多，但是能够让城里人喜欢的房子并不算多。除了农户自己上传信息在平台上共享外，我们也会去搜索优质房源，对其进行升级改造，满足人们对于美好乡村的向往，再将改造后的房屋转租运营。现在也开始承接改针对个性需求的改造定制业务。”刘让喜向记者介绍道。而打开刘让喜的朋友圈，记者仿佛打开了《梦想改造家》的田园乡村版，除了有焕然一新的宅院，还有窗外各种迷人的山野风光。
规范程度有待提高
相比城市的商品住宅租住市场，农房租赁还是个“生瓜蛋子”，拥有诸多不成熟的方面。记者在走访过程中发现，部分农房的产权存在不清晰的情况。房山区大石窝镇的一处农房 “房主”告诉记者：“我不是当地村民，但是这个宅基地我很多年前已经买下来了，只是现在还没有确权。”
刘让喜坦言，部分农村宅基地权属并不是十分清晰，也有较多宅基地目前并没有“发证”。记者注意到，张兴家的“房产证件”也仅仅是村委会出具的一纸证明。
同时，刘让喜还指出，现阶段较多人对农房方面的政策存有一定的误解，将租赁、买卖以及以租代售混淆。一部分人打着租赁的幌子“以租代售”，在20年租赁年限的基础上，会再“赠送”租用年限，或者签订2份20年的租赁合同。
为了规范交易，美丽新乡村网站平台在农村租房须知中提示：“本平台严禁宅基地农房买卖及以租代售等违规行为；超过20年的农房租赁合同，超出部分无效。”
王玉臣提醒，农村房产租住要警惕多重交易风险。在农村宅基地上建的房子是不允许卖给城市居民的，这种农房买卖本身在法律上是无效的。同时，不论是买房，还是租房，都需要注意房屋的具体产权情况。农村的一些房屋往往属于一个大家庭的，甚至可能是兄弟姐妹共有的。在签合同的时候，要注意签合同的主体是否享有完整的权利。要注意房屋的配套设施设备的情况，看看是否能接受，或者未来自己想改造的话是否具备现场条件。
值得注意的是，2023年中央一号文件明确要求，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，加快房地一体宅基地确权登记颁证，探索宅基地“三权分置”有效实现形式。探索资源发包、物业出租、居间服务、资产参股等多样化途径发展新型农村集体经济。
对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《华夏时报》记者采访时表示，我国实行土地、住房的二元结构，农民一户一宅，不允许城镇居民到农村购置房产。闲置的农宅或宅基地通过三权分立进行盘活，会促进房产交易，增加农民收入，实现农宅的保值增值。而王玉臣认为，当农村集体建设用地规模上市以后，到农村去居住的人也将会越来越多。
