本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

青岛取消土地最高限价的首宗土拍并未引起市场波澜。

日前，青岛市三批次预公告中首宗地块成功出让，由青岛高实置业有限公司及青岛英中古建新材料有限公司组成的联合体底价竞得，地块成交楼面价为3800元/平方米，成交总价3.93亿元。

《中国经营报》记者注意到，此次出让地块是青岛市三批次预公告地块中高新区唯一一宗地块，也是青岛市三批次首个出让地块，在出让文件中已明确该宗地块出让设置起始价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。

值得注意的是，近年来青岛市高新区土地供应与成交缩量明显，2021年以来成交的3宗宅地均为当地平台企业竞得。多方分析认为，当前房企布局策略多倾向核心城市以及城市核心区等区域优质地块，郊区地块成交热度较低，后续市场复苏进程也较缓慢；恢复价高者得规则后，青岛市土地市场热度复苏可能仍需等待城区优质地块入市。

三批次首拍底价成交

据此前发布的第三批拟出让宅地清单，青岛市第三批次拟出让57宗宅地，占地面积约179.4万平方米，总建筑面积约352.19万平方米；第三批次拟出让时间段跨度为3个月，截止时间为12月30日。

此次出让的高新区地块为青岛市第三批次中首次出让地块。土拍信息显示，该地块位于高新区规划中32号线以东、新韵路以南、规划5路以西、火炬路以北HD0601-016地块北侧，占地面积为49258平方米，最大容积率2.1，规划建筑面积10.34万平方米，建筑密度20%，起拍楼面地价3800元/平方米，起拍价3.93亿元。

除此次出让的高新区地块外，当前青岛市第三批次拟出让57宗宅地中，已明确拍卖时间的仅包括3宗城阳区地块、2宗西海岸新区地块以及1宗即墨区地块，这些地块土拍时间多为11月中下旬，市北、李沧、崂山等区域拟出让宅地尚未发布出让公告。

克而瑞方面指出，此次青岛市出让的高新区地块曾于2021年2月上市，因无人出价而流拍；今年2月，对该宗地块规划进行调整，用地性质由商住综合用地调整为纯住宅用地，建筑密度由25%调整为20%，建筑限高由100米调整为54米，其他指标未发生变化。

土拍分化持续

与前两批次出让地块明显不同的是，此次青岛市出让的高新区地块挂牌时即未设置最高限价，仅设置起始价，同时明确采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。

值得注意的是，此次青岛市出让地块是高新区罕见供地。在房企布局倾向城市核心区背景下，近年来青岛市高新区土地出让情况并不乐观，据克而瑞统计数据，2021年至今，青岛市高新区共出让3宗涉宅用地，受让方均为青岛高实置业。

除青岛外，多方数据还显示，22个重点城市中，当前已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、无锡、天津、长春、杭州、沈阳等十余城取消了土地最高限价，土拍规则重回价高者得。

但从当前土地成交情况来看，这些明确按照价高者得规则进行土拍的城市之间以及相应城市内不同区域间市场分化仍在持续。如不久前济南市取消土地最高限价的2宗地均经过超200轮竞拍，成交溢价率也均超50%，其余地块则仍以底价成交为主。

业内分析认为，取消地价上限后核心城市以及城市核心区域地块热度有望上升，但对其他区域市场带动作用有限，土地市场冷热分化情况可能将进一步加剧。

“取消地价上限意味着让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进。但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高，有利于缓解当前土拍整体低迷情绪。

“取消土地限价后房企可自由竞价，短期内热点地块热度继续升高，其他区域地块或有带动作用但影响不大。”中指研究院山东地产总经理袁彬彬认为，取消土地限价在提升放开少量优质地块限制的同时，也取消了品质住宅建设的要求，加快了房企竞争分化，在房地产监管等方面也可能会带来一些问题。房企在高溢价下的拿地策略和建设品质也会有新的变化，预计后续会有更多政策出台进行补充和完善，在调控与优化中着力平稳促进房地产市场健康发展。

（编辑：王金龙 校对：燕郁霞）