本文自南都·湾财社。

采写、摄影 | 南都·湾财社记者 陈镜安 （除标注外）

日前，市民老周（化名）向南都·湾财社记者反映，他到深圳市坪山区兆邦基碧湖春天项目看房，被低首付及销售话术诱导，当场下定10万元并签订认购书，事后发现曾断缴社保一年，不符合购房资质。销售、中介称帮他造假，老周觉得承担不起风险，要求退定。几番波折后，碧湖春天方面协议同意。但截至发稿前，老周的定金仍未收回。

针对老周反映的情况，截至11月24日，售楼处销售人员、有关中介均未正面回应。坪山区住建局有负责此事件的工作人员表示已经对该起事件立案调查，下周将回复老周。还透露发现碧湖春天存在诱导购房者假离婚、首付贷的情况。

购房者投诉

垫首付、诱导借款、流水造假

销售和中介为成交疑频频违规

老周夫妇十年前从河源到深圳打拼。年过半百的老周目前是某网约车平台的签约司机，在网约车司机趋于饱和的当下，他的月收入从巅峰时期的9000余元降至不足7000元；而妻子目前在工厂打工，每月收入固定在3000元左右。老周夫妇家还有三个孩子，其中两个还在上学，需要他们供养。

但即使钱包不鼓，手握十余万元的老周一直有在深圳安家的梦想。一次和妻子散步的偶然机会，老周意外得知坪山区兆邦基碧湖春天首付只需十几万，这让他燃起了搬进花园小区的希望。

今年3月1日，老周夫妇俩在中介的陪同下来到了位于深圳坪山碧岭片区的兆邦基碧湖春天售楼处。老周家只有一套自建房，因此这是他第一次买房。

资料显示，碧湖春天（备案名：碧湖春天南花园）位于深圳市坪山区碧岭片区，分别于2022年4月、8月两次获批预售，均价均为3.8万元/㎡，总价274万元起，其中4月推出415套房源，备案率21.2%，8月推出620套房源，备案率仅8%。正常来说，一套碧湖春天的房子最低首付三成需要82万元以上，那么低首付是如何实现的？

老周回忆起3月1日与案场销售的对话。据销售人员介绍，一套294万、75㎡的房子，开发商可以通过返佣形式垫38万元首付，还可以让中介帮他低息贷款30万元，利率只要3厘，“她当时直接指着中介说，‘你去帮他借’。”这样算下来，老周首付总共只需出17万元左右。

“我一时糊涂，听他们说可以垫首付还可以帮我低息贷款，而且福利活动仅一天，立即交了十万元定金。没多久还把认购书签了。”老周说。

然而，这场冲动消费并未以老周的顺利成交而简单收尾。当老周向银行递交审核资料时，被告知银行流水达不到房贷要求。最重要的是，虽然老周在深累计缴纳十年社保，但由于中途断缴一年，至今仅连续缴纳4年，没有购房资质。

“他们从来没问过我资质。那天刚一坐下，销售开口就是问我有多少钱，然后直接开始安排借款。”老周回忆道，当时他自己都不知道在深圳坪山买房需要资质。

“后来他们无意中从我老婆那得知，我有个交了几年社保的深户侄女，就一直催我用侄女的名字买。”但是这个办法也未能行通，老周侄女的社保差了一个月，且流水也不达银行要求。

不过，在销售和中介看来，老周侄女的条件比老周更具有“可操作性”。“社保等一个月就好了，流水的事他们说他们来办，找我要了3000元的费用。”老周称，销售和中介没有明确表示这笔钱拿来何用，只告诉他“专业的事交给专业的人办”，他以为是工本费，没有过问。

不久后，一份符合贷款要求的银行流水出现在老周的审核材料中。“我发现流水与实际不符，就去翻看了百度，过程中了解到流水作假的风险胆战心惊。”老周称，为了保险起见，他立刻与“出具流水”的银行联系，被告知这份流水连公章都是假的。“银行工作人员当即告知我伪造流水是违法行为，如果被银行查出来，即使贷出款项也有可能被收回。还让我立刻报警。”

老周坦言，早在销售和中介劝说让侄女代买的时候就想过终止买房，而当确定流水造假这一刻，他的退房意愿更为强烈。

事件进展

定金好交不好退

是开发商之责还是购房者的错？

老周表示自己担不起流水造假带来的违法风险，第一时间联系了中介。“他很爽快地告诉我可以退。”

但事实是，定金能不能退中介做不了主。距离假流水“东窗事发”一周之后，4月4日，销售小叶向老周送达《关于尽快签署买卖合同的催促函》，并表示若不继续进行购房流程，将会收到法务寄送的挞定函。同日，老周向坪山区住建局投诉。

4月20日坪山住建局回复老周称，已要求开发企业严格落实深圳市购房政策，严禁引导购房者进行相关违规操作，并表示已搭建买卖双方沟通平台，督促开发企业积极与购房人协商。

住建局介入后不久，碧湖春天销售人员向老周提出了解决方案，即老周侄女继续配合推进购房流程，签订认购书、缴纳定金，碧湖春天会先退还第一笔10万元定金。同时老周侄女签署一份《保障协议》，用以作为第二笔定金的退还依据。

5月18日，老周侄女与碧湖春天相关负责人签署了《保障协议》，并按有手印。《保障协议》显示，“如果在签约银行发现流水不足、征信、社保不行并多家银行无法接单情况下，我们公司申请退还定金首期款，如果是本人刻意、不想继续购买，首期定金都不予退还。”上述条款的截止日期为12月31日。

5月24日，老周侄女与碧湖春天签订新的认购书，再次缴纳10万元定金。“他们答应我一周之内返还第一笔10万元，”老周表示，但这笔钱直到今年9月才陆续到账。至此，碧湖春天仍欠老周10万元定金。

11月23日，南都·湾财社记者拨通了当初接待老周的销售人员电话，求证老周所述内容的真实性。对方表示，自己只是个销售人员，具体情况需向公司领导了解，定金是否能退不是她能决定的。而关于老周提到的首付贷问题，该销售人员予以否认。未等湾财社记者询问更多问题，该销售人员便以“正在开车”为由挂断了电话。

同日，湾财社记者联系上此前带老周看房的深圳中原地产中介。问及有无核实过老周的资质问题，对方声称销售核实过，后来便表示“现在有事，晚点回电”，随即挂断了电话。

截至发稿前，湾财社记者暂未与开发商兆邦基取得联系。

律师意见

认购前审核资质是开发商之责

购房者无资质定金可退

对于像老周这样鲜少接触购房事务的个体而言，繁杂的合同条款往往构成了一道难以逾越的信息障碍。在缺乏经验的情况下，这些购房者很容易在交易过程中受到有心人的引导而陷入各种风险。其中，定金的易缴难退成为许多法律意识较为淡漠的购房者面临的一大难题。

那么老周所经历的困境能为广大购房者提供哪些启示呢？一位不愿透露姓名的资深法律专业人士不久前接受了湾财社记者的采访，对此进行了深入解析。

该人士向湾财社记者直接指出，一手房购房资格的审查义务早就被分配给了开发商，若开发商没有认真审核购房者的资格及贷款资质，导致交易不能正常进行，开发商负有重要责任。

据该人士介绍，2021年1月23日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（深建规〔2021〕2号），通知第二条要求开发商要对购房人资格的进行审查，包括要求房地产开发企业、房地产经纪机构对购房人的身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料，以及购房人社会保险或个税清单材料、收入证明、征信报告、购房款来源、近一年及以上的银行流水单、购房人收入状况等，进行严格核查；对于发现违法违规购房的，还要求拒绝其购房申请，并报告辖区住建部门。

另根据深建规〔2021〕2号通知第一条及第三条的要求，因开发商没有履行审查义务，导致没有购房资格或没有购房能力的人签了购房认购书，责任在开发商，购房者有权提出退房及退还定金的请求。

也就是说，当老周发现自己没有资质时，即使已经签订了认购书，也有充足理由要求开发商退还定金。

但由于此后老周又在销售、中介劝说下让其侄女代持，在其侄女有资质、无流水的情况下，单纯以“伪造流水”作为退定金的根据是否合理？

上述法律人士表示很困难。“必须明确的是，没有购房者的同意和配合，中介人员无法给购房者提供假流水。假流水在本质上，是购房者委托中介代办假流水。购房者本身在知道自己没有购房资格或流水不足的情况下，仍然申请购买房产，本身也有过错。”

图源：碧湖春天公众号销售公告。

上述法律人士指出，碧湖春天开发商在销售公告中均已明确提示，开发商不承诺代办按揭贷款手续，购房客户选择按揭方式付款的，购房客户应于认购书签订前自行向贷款机构(含银行、公积金中心等)咨询了解相关贷款政策(包括但不限于限购限贷、首付比例、贷款期限、贷款利率、首付资金来源、收入证明、银行流水、非直系亲属担保等)，确定自身是否存在贷款障碍、是否符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动、利息异动等风险进行评估。按揭申请手续是否获得批准、贷款金额、贷款期限、贷款成数、贷款利率等由银行根据购房客户的条件自行决定,存在银行不予批准贷款申请的违约风险。

不过值得注意的是，老周侄女与碧湖春天签订的《保障协议》具有效力，可作为日后退还定金的依据。“该协议对贷款不能的后果做了约定。”上述法律人士指出。

坪山区住建局：

碧湖春天曾诱导首付贷、假离婚等

已移交相关部门

11月9日，坪山区住建局牵头，拟与老周及碧湖春天有关负责人进行三方协商，南都·湾财社记者陪同前往。但当日碧湖春天有关负责人临时告知有要事处理无法到场。湾财社记者现场从坪山住建局工作人员处获悉，日前已经对该起事件立案调查，但核查需要流程，包括收集资料，交由律师核查，若涉及中介问题还要移交中介协会，涉及开发商则要去现场核查。

该工作人员还透露，老周的遭遇并非个例，该楼盘已涉及多起诱导购房者假离婚、首付贷的情况。“日前从项目负责人处得到的态度是退不了。因为不是项目层面说了算，公司老板是香港老板，不管是几万块钱，都要香港总裁签字。”

11月13日，坪山区住建局通过座机对老周回电称，已将此案件移交给有关部门核查。另从坪山区住建局对老周的最新回复来看，截至11月23日，住建局暂无调查结果，工作人员表示周一会回电。11月24日，湾财社记者多次拨打上述座机，试图获悉最新进展，但均无人接听。

“不是不想找律师，律师费2万元，我现在已经没有钱了。”老周无奈表示。年关将近，十万元能否返还，牵动着老周一家的神经。