上周，中国奥园境外债务重组方案获通过，老板郭梓文总算松了一口气。但这还远没交卷的一刻。

债务化解只是暂时为企业争取时间，硬仗在后面——保交楼、通过市场回血

，公司才会走回正轨。

这一方面有赖于市场的回暖，另一方面还需要攒足“子弹”，使得项目有序开发和入市。

所幸，当前政策利好越来越多，市场信心逐步恢复。

为及早脱离这场危机，中国奥园使出了九牛二虎之力，不仅引入国资合作开发旗下项目，还不惜将奥园健康控制权让出。同时，郭梓文还以个人海外资产及部分境内资产作为债务重组的增信。

作为曾经的粤系黑马，中国奥园为正在泥潭中挣扎的佳兆业集团、宝龙地产等一众粤系房企打了一个样。

上岸关键一步

自去年1月官宣无力偿还到期美元债后，中国奥园（03883.HK）的债务化解，就一直备受外界关注。

公司去年4月停牌，随后进入煎熬时刻，但总体来看化债较为积极，卖资产、引进国资参与项目开发等，并与境内外债权人保持沟通，以尽可能地获得理解。

今年9月初，公司约116亿元境内债务全部展期3年，并顺利复牌。3个月后，境外债务重组，迈出关键一步。

11月29日，公司公告境外债重组方案在债权人会议上获投票通过，只待1月初通过法院裁决生效。

根据披露，中国奥园及Add Hero计划分别以占有表决权金额79.11%和88.31%的出席债权人投票赞成重组方案。

按照重组方案，公司计划发行新融资工具对原有约61亿美元境外债务置换，其中包括4只合计23亿美元新债务工具、14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债和16亿美元永续债。

公司实控人郭梓文表现出极大诚意

，自愿出让4亿股股票，并以全部境外资产和部分境内资产作为增信。

在重组过程中，还有一个小插曲，就在10多天前，债权人之一平安海外曾提对上述重组方案持反对意见，以至于外界普遍猜疑这次重组是否扑街，之后结果反转。

公司境内外债务化解，走完了关键一步。未来两三年内，刚性债务偿付压力减少，便于企业集中精力保交楼，尽快走上正轨。

压力仍在

经历这场危机后，中国奥园其实已虚弱不堪。

过去两年，公司经营遭遇严峻考验。2021年营业收入500.22亿元，同比下降的26.22%，归母净利润亏损330.7亿元。

2022年，公司经营再度大滑坡，实现营业收入187.11亿元，同比大降62.59%，归母净利润亏损78.43亿元。今年上半年，继续亏损29.45亿元。

一方面，房地产市场复苏缓慢，导致去化有限，另一方面受流动性危机影响，公司项目推进放缓，影响交付进度。

据公司官网，今年前9个月，公司在全国30个城市实现房源交付2.35万套，交付建筑面积263万平方米，预计第四季度还将交付超过万套。

据克而瑞榜单，今年前10个月，奥园集团销售规模下滑超过40%，销售规模跌至第97位。

结合当前楼市形势，公司回血周期还相当长，如果销售不畅，持有土地储备难以变现，压力依然如山大。

化解债务前后，公司先后引进山东能源、中国黄金等参与项目开发，间接获得国资援助，有利于后续项目开发。

从今年上半年财报来看，资金方面仍然吃紧。截至今年6月末，公司现金、银行存款及受限制银行存款总额约69.37亿元，其中，受限制银行存款约35.63亿元。

期待反转

郭梓文、郭梓宁兄弟的崛起，是一个草根励志故事。

上世纪90年代，郭梓宁还是广东梅山糖业管理人员，公司所属地产公司经营不佳，郭梓宁叫来在外搞承包业务的胞弟郭梓文，联手盘下这家地产公司，并以此筹建中国奥园前身——金业集团。

同一时期，后来在广州乃至全国市场上叱咤一方的房企次第开创，包括碧桂园、富力、雅居乐等。

在房地产低迷的1996年，郭氏兄弟在广州番禺一片荒地上，推出第一个项目——金业别墅花园，大获成功。

1998年遇到北京申奥热，与体育搭边的金业体育花园应运而生，公司随后在北上广等城市推出奥林匹克公园项目，一度热销。

拿捏到体育地产打法的真脉，让郭梓文身价倍增，2002年登上福布斯中国富豪榜单。

尝到甜头之后，郭梓文带领中国奥园一路狂奔。2017年-2019年，公司收入增速均超过60%。

2019年，全年实现合同销售1180.6亿元，同比增长29%，首次跃进千亿，并跻身房企前30强。奥园也成为当年表现最好的内房股之一，股价累计上涨1.6倍。

随着中国房地产市场房住不炒的定调，市场开始转向，奥园的日子开始不好过了。

公司依赖收并购、一线市场拿地和城市更新项目扩张，是业内人尽皆知的并购大王。

从地产业务到物业平台一路凶猛，直接推动了奥园健康、奥园美谷两大企业上市。

在高杠杆的运作模式下，一旦融资环境收紧，危机即刻出现。数据显示，中国奥园资产负债率由2016年77.97%飙至2020年的83.34%，同期，总负债规模由571.87亿元升至2714.26亿元。

去年3月，在公司高管面对面座谈会上，郭梓文反思过去几年追求规模、杠杆过高，对投资过于乐观，并作出深刻反省和总结。

在这之后，郭一改以往激进的做法，投资、拿地全部收缩，精打细算。

截至今年6月，公司土地储备建筑面积2822万平方米，另外还有城市更新项目规划总建筑面积3055万平方米，规划可售面积1329万平方米。

这是中国奥园重回正轨的家底。

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