作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

实际上，价格还远未到底，网红盘不仅跌破发行价，外围片区还在疯狂调整。

跌破发行价，其实不是什么新鲜事了。

但网红盘就不一样了。

网红盘之所以成为网红盘，位置，价格，时机等缺一不可，最能代表区域的风向，甚至能成为楼市中的里程碑。

宝安沙井的华强城市花园，2018年11月开盘，因为当时的沙井红日正当，并且又是当时片区第一个新盘，且是唯一的新盘，火热到一度推动深圳楼市的“积分摇号”规则诞生，并且这个规则一直影响深圳的新房直至今天。

但5年过去，华强城市花园已经跌破发行价。

最近华强城市花园一套89平满五房源，带学位，开价只需要430万。而开价430万，换句话说，也就是还有谈价空间。

要知道华强城市花园一期，89平户型的备案总价区间约388.57万-430万/平。

而挂出的这套房源，报价才430万，中间如果包含谈价，算上持有5年的房贷利息，业主亏了不少钱。

不仅如此，报价相比9月16日小区同户型的成交价（总价457万）还低了27万。

所以现在买房，不仅要会算账，还要算时间的账，算沉没成本。

否则，即使是网红盘，也未必能挺过周期的压力。

如果是那种没什么配套，单纯靠概念，喜欢贴标签，搞PPT的地段，就更要尽量不碰。

要买就买居住属性很成熟的项目，至少“商业、地铁、学校”都是现成的项目。

因为发展变化就是深圳的特色，即使前期规划好的东西，在推进的过程中也有可能出现调整。最常见的就是一个小区的施工建设，中途调整都是很常见的事。

而现在开发商集体缺钱，房子也卖不出去的情况下，前期拿地开发承诺的各种东西，不一定都兑现不了，但肯定没有以前的快。

就算有钱，肯定也是先快点建好住宅的部分，其他地方再慢慢搞。

加上各房企严控成本，高周转、007工作模式，整体房屋质量大概率不及预期。

这样一来，交房想要交出精品就成了玄学。

最明显的，很多小区虽然交房了，但公区、装修的交付水准等让业主难以接受。

比如选择了龙岗坂田的云望府，主体虽然到封顶的程度，但跟进施工一年了，却发现没有什么进展，连围挡都开始拆了；

比如同样是坂田的项目联发天境雅居，业主反馈装修劣质，设计不合理；

再比如龙岗坂田的信城缙华府，业主发现小区恢弘气派的大门，变成了一排整齐的闸机。

一个板块范围内，就有3个新房出现问题，说明各个房企在节衣缩食，加速回笼资金，由过去的隐性影响变成了显性问题。

有网友在互联网上发帖表示，深圳买了房的同事朋友，都在“weiquan”，自己买的房子，明年交房，邻居也开始投诉质量问题了。

这就像互联网近段时间各大APP宕机一样，当降本增效，精简运营架构到一定程度的时候，很容易就出现维护不及时的情况。

房地产领域也同理。

当公司在等着卖房回血，严控成本的情况下，质量很难会比以前更好。

除要算账，也要会分辨板块之间的各个项目真正有价值的地方。

因为板块和地段，和圈层和区域资源挂钩，很多新房喜欢蹭热门区域，热门规划，热衷给自己贴标签，特别是位置有点尴尬的项目。

最明显的，龙华的重点是红山和北站，民治的范围的项目喜欢贴红山或者北站的标签，龙岗的重点是大运，所以横岗喜欢和大运沾上点关系。

而现在这些热门区域，都在调整自己的价格，喜欢蹭标签的外围价格就更不用说了，基本已经坍塌。

龙岗横岗就是最好的例子。

区域内的名居山河里5月开盘均价约4.37万/平，折后单价4.0万/平起。

11月价格给出了89折左右。

约95-102平总价区间原本需要约451万-507万/套，约120平总价区间约606万-645万/套，141平总价区间约793万-800万/套。

但11月约95-102平总价降到401万-456万/套，约120平总价降到545万-581万/套，约141平总价降到714万-733万/套。

到了这两天，项目又再低调释放出降价的消息。

根据了解，项目在原来基础上调整了备案价格，然后再在调价的基础上，低调调到了约3.3万/平，而低楼层的三房约3万/平。

要知道这个项目的位置，虽然不属于真正的大运片区，但片区内2021年11月开盘的颐安雍悦华府（THE TOWN乐城二期）开盘备案均价5.41万/平，单价区间约5.23万-5.63万/套，总价区间427万-720万/平，距离项目不过步行2.4公里。

也就是说，短短两年，选择了颐安雍悦华府的业主，多花了大几十万。

而价格调到3万+/平的横岗，已经回到了2016年。

2016年的时候，横岗的新房价格已经去到4万+/平，比如星河智荟开盘4万+/平

荣德国际开盘4万+/平，地铁锦上花园开盘3.8万+/平。

所以在新房滞销的情况下，选择需要越来越理智了。

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