受供应量下滑、建筑成本上升、海外投资者涌入日本房市等因素影响，2023年，东京房价连续三年创纪录上涨。

根据日本房地产经济研究所数据，2023年日本东京都及其周边地区新公寓平均价格创新高，飙升29%，达到8100万日元（约合548,000美元）。2023年东京新公寓的平均价格升至1.148亿日元，较2022年上涨39.4%。

分析人士预测，即使日本央行退出长期实施的负利率政策，也不会立即抑制房价的上涨趋势，新公寓价格在2024年仍可能继续上涨。

日本房价为何上涨？

Sumitomo Mitsui信托研究所的研究员Shun Ogishima表示，推动日本新公寓价格增长的最强劲因素是建筑成本的上升，其中包括钢铁等原材料价格迅速上涨，劳动力短缺导致建筑工人的工资增加。在此情况下，地产开发商别无选择，只能被迫继续涨价。

另一方面，供应量削减也推动了日本新房价格的上涨。媒体报道，周四发布的报告显示，东京都市区域内新公寓的供应量在过去一年下降了9.1%，但预计在2024年会有所反弹。

Shun Ogishima指出，高端物业的销售和双收入家庭数量的增加也是推动价格上涨的因素。报告显示，去年售价超过1亿日元的公寓数量增加了68%，中高端房产的需求强劲。

除供应量下滑、建筑成本上升外、高端物业的销售上涨、双收入家庭数量的增加外，土地价格上涨、海外投资者涌入日本房市、东京人口持续净流入等也是推动日本房价上涨的因素。

加息冲击影响较小

1984至1987年期间，日本经济迅速增长，房地产市场火爆，短短几年内，房价飙升150%，相关股票激增超5倍。

为了抑制房地产市场的过热和投机行为，日本政府实施了一系列措施，包括对短期交易征收高额税收、提高利率，以及限制房地产企业融资等。这些政策最终导致了1991年日本房地产市场的崩盘。在接下来的1992至1993年间，日本有2323家房地产公司破产，平均每天有3家公司倒闭。

在日本经历“失去的三十年”后，公寓价格的上涨被视为通货膨胀在日本的恢复迹象之一，通胀迹象促使日本央行考虑退出负利率政策。

有观点指出，今年美元结束加息周期，日本央行退出负利率政策，共同刺激日元反弹，融资利率小幅上升。但对比起全球的高息金融杠杆，日本“低息洼地”的属性仍十分突出。

房地产公司Savills Japan的研究负责人Tetsuya Kaneko表示：

“即使央行取消负利率政策，这也不太可能对抵押贷款成本或对公寓的需求产生重大影响，因为银行正在争夺住房贷款客户。即使利率略有上升，潜在的购房者可能会倾向于尽快购买，而不是等待，他们担心未来利率可能会进一步上升。”