作者：余飞

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北京学区房失守了

近日，第一财经发布了一篇针对北京学区房价格现状的实地调查文章《顶级学区房价格大滑坡，20万/平的“老破小”已成过去式》。

文章一言以蔽之，北京学区房价格失守了。

曾几何时，作为坐拥中国最优质教育资源的北京，学区房是令无数人仰视的存在，单价20万+、30万+的老破小学区房，比比皆是。

而如今，北京的学区房价格，已经令大多数仰视，望尘莫及，但相比于高点，已经调整了不少。

文章指出，与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区，曾经拍出单价36万元/平方米的纪录，震惊全国。

如今中关村三小对应的另一个校区蜂鸟家园，2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点时的22.4万元/平方米，大约降了10万元每平方米。

与中关村二小对口的五道口小区华清嘉园，高点时期挂牌价突破了16万元/平方米，成交价最高达到了14.5万元，如今成交价跌至11万至12万元/平方米。

这些案例只是北京学区房整体调整的缩影，甚至可以说是全国顶流学区房调整的缩影。

过去两年，顶流城市的顶流学区房，都在疯狂挤泡沫，上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州等无不如此。

乐有家披露的深圳楼市年报数据显示：

过去五年，深圳重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片区楼盘成交均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万+。

02

游戏规则变了

顶流城市的顶流学区房疯狂挤泡沫，有大市场调整的因素。

毕竟过去两年，全国整体商品房销量一直在下滑。

2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

2023年，又跌至“双11”。

国家统计局数据显示：

2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

来源：国家统计局

大环境如此，泡沫绝大的顶流学区房必然首当其冲。

除了大环境因素外，顶流学区房调整，还有两个重要因素。

一个是学区房游戏规则正在改变，北京就是最典型案例。

2021年8月，深圳在其发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》中明确提出：

第一，在义务教育阶段，不建特殊学校、豪华学校；第二，推行大学区招生和办学管理模式；第三、建立义务教育学校教师交流制度。

深圳拉开了学区房游戏规则改变的序幕。

不过，相比于深圳，北京后来居上，成为全面推进教师轮岗第一城。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

这一规则，对顶流学区房冲击最大。

所谓教师轮岗，就是老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。

清华大学原校长梅贻琦说过，所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。中学小学亦如是。一个学校优质与否，关键在于师资力量。

而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源，也即对优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。

北京规定，凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗；凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校连续工作6年及以上的公立学校在编教师，原则上均应进行交流轮岗。

在资源与房子捆绑的当下，任何城市的高价房，主要集中在两个类型上，一个是优质学区房，一个是地铁。拥有地铁的房子，是铂金，拥有优质学区的房子是至尊，二者兼得那是王者。

教师轮岗，就是为了在一定程度上打破教育资源垄断，动既得利益者的奶酪。

由于优质教师的轮动，优质学区房存在巨大的不确定性，不确定性打破了优质学区房的信仰，在这个雷引爆之下，优质学区房拉开了调整序幕。

一些尚未跟进的城市，也在威慑之下进行调整。

再叠加房地产市场的大环境，调整速度变得更快。

当然，学区房游戏规则改变，只是顶流学区房调整的导火索，根本原因还是不确定性之下的炒作需求荡然无存以及出生人口减少之下的需求缩减所致。

03

人口减少才是学区房最大的利空

学区房一步步走向天价，根本逻辑在于资源限制，住房与教育捆绑催生出了炒作氛围。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

然而，随着房地产整体转向，再叠加大环境的不确定，炒作需求现在基本荡然无存。

至于真实的需求，则在人口减少之下，也在快速缩减。

上周，国家统计局公布了2023年人口数据。

2023年年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人。

这意味着，人口通缩速度正在加快。2022年，全国人口首次转向，减少了85万人。去年又减少了208万人。

人口减少的直接原因，是新生儿人口持续下降。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口902万人，继续低于死亡人口。去年全国死亡人口1110万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

在全国人口公布之后，目前已经有5个省市自治区公布了常住人口数据，其中5个在减少，重庆减少了21.91万人，广西减少了20万人，甘肃减少了27万人，青海省减少了1万人。

这种趋势之下，人口下跌的城市数量必定不断扩大。而幼儿园、小学的兼并关停潮会加速，之后会影响中学，乃至大学。

2022年，幼儿园数量已经首次减少。

教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

小学则出现了，学校数量、在校生数量、招生数量齐减少。

教育部数据显示，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人。

孩子数量少了，学区房的需求自然下降，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就无法形成闭环，价格焉能不下行。

最关键的是，这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。