文｜唐郡

编辑｜张威 袁满

“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”

2023年7月24日，中央政治局会议作出“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断。随后，中国房地产金融政策加速转向。

在供给端，金融支持房企融资措施持续加码。

2024年1月12日，住房和城乡建设部（下称“住建部”）、金融监管总局官宣建立城市房地产融资协调机制，即由地方政府牵头合作制定房地产项目“白名单”并向当地金融机构推送，由金融机构精准支持“白名单”项目的合理融资需求。

据央视报道，截至2024年1月底，全国26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，进入“白名单”并推送给商业银行的房地产项目达3218个。

此前，中国人民银行（下称“央行”）重启PSL（补充抵押贷款），为“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施）建设提供资金支持。截至2023年末，央行新增PSL额度5000亿元。

近日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表态，2024年将加大对民营企业、小微企业的金融支持，落实好此前发布的金融支持民营经济25条举措。

根据相关文件，25条举措包括抓好《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”）等政策落实落地，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求。

在需求端，2023年8月以来，央行等金融管理部门通过引导下调存量首套房贷利率，推动“认房不认贷”，下调首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，以及二套房贷利率下限等方式，不断放松住房需求端限制措施，降低购房门槛。

截至2023年末，超过23万亿存量房贷利率完成利率下调，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

截至2023年12月末，房地产投资连续20个月负增长；70个大中城市二手住宅价格指数已经连续23个月同比下降；2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%。

2023年，中国经济增速达到5.2%，完成了年初官方的预定目标，但低于市场预期。房地产市场表现不佳，被认为是拖累中国经济增长的关键因素。

展望2024年，房地产市场企稳与否，与中国经济走势休戚与共。

国际货币基金组织（IMF）称，房地产行业对中国经济至关重要，在经济中占比高达20%。为此，IMF对中国房地产市场提出三条建议，分别是“保交楼”、 放松抵押贷款限制、减少房价限制。

“‘保交楼’是房地产市场企稳的关键一环，”野村中国首席经济学家陆挺认为，2024年房地产市场要适当出清，应使央行和财政同时介入，通过类似于PSL的非传统货币政策解决问题，从而重建市场秩序，重建市场信心。

促融资：170城建项目“白名单”

“总的来看，2023年房企融资环境比之前更紧。”近日，一家房企融资负责人表示，“当前有些银行已经明确不做地产业务，部分银行对主体资质较好，本身位置也不错的项目还能给融资。”

国家统计局数据显示，2023年房地产开发企业到位资金同比下降13.6%，其中，国内贷款同比下降9.9%。

事实上，早在2022年11月，央行、原银保监会已公布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”），推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。

“金融16条”出台后，国有大行密集与多家房企签署战略合作协议，向后者提供大额授信额度。根据当时部分大行披露数据，国有大行向房企提供的意向授信额度合计超过1.6万亿元。财报显示，2023年上半年，六大行合计新增房地产业贷款约2600亿元，个人住房抵押贷款合计减少超2000亿元。

此前，多位房企人士亦对《财经》表示，2023年房企融资环境未见明显宽松。“一个重要的原因是，银行内部考核和尽职免责机制没有太大调整，在投放资金的时候非常谨慎，出现过流动性风险的房企基本很难获得贷款。”前述房企融资负责人说。

为此，房地产项目“白名单”的出现备受期待。

2024年1月5日，住建部、金融监管总局联合下发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。

截至1月末，全国26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。

值得注意的是，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。公开信息显示，融创、碧桂园、世茂、旭辉、远洋等多家出险房企的项目也包括在内。

2月6日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。会议要求，各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。

会议强调，各商业银行内部要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，指导督促各分支机构加强对辖区房地产项目的调研，全面掌握情况。

政策号召之下，银行亦倾力行动。

工商银行表示，自1月30日各地推送项目清单以来，截至2月8日，该行已对接2000余个项目，并率先实现对多个城市多个项目的贷款投放，既包括国有房企，也包括民营房企，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。

建设银行称，已于2月7日召开落实城市房地产融资协调机制推进会，研究部署推进落实城市房地产融资协调机制工作。目前建设银行已经成立了工作小组，并将推进落实城市房地产融资协调机制工作纳入房地产专班工作职责。

中信银行、光大银行也于同日召开全行落实城市房地产融资协调机制专题会议，传达部署相关工作。截至2月7日，光大银行已有29家分行对接当地协调机制小组并取得房地产项目“白名单”，批复项目20个，授信金额107.5亿元。

不过，据金融监管总局副局长肖远企介绍，符合要求的房地产项目应满足“正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障”等条件。

来自银行和房企的人士均表示，当前不少房企难以获得银行贷款的主要原因在于，缺乏合格的抵押品。“相比抵押贷款，很多房企更希望能获得信用贷，但目前来看希望不大。”一位民营房企人士称。

据肖远企披露，2023年，商业银行分别发放了房地产开发贷款3万亿元，住房按揭贷款6.4万亿元，两项合计将近10万亿元；截至2023年末，银行购买房企债券余额4275亿元，较2022年增长了15%；2023年银行向房地产企业提供了并购贷款、存量展期贷款，这两项加起来超过1万亿元。

保需求：调利率、降门槛

“开发商归根结底还是要看销售是否活跃，（房子）卖不掉，融资多少也不够。”中原地产首席分析师张大伟直言，需求低迷是房企融资承压的重要原因。

为支持刚性和改善性住房需求，相关管理部门逐渐放松住房金融限制措施，下调居民购房门槛。

2022年5月以来，包括央行在内的地产金融管理部门数次发文优化住房金融政策。

2022年5月15日，央行、原银保监会宣布将首套住房商业性个人住房贷款利率全国下限从不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率），调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

2022年9月29日，央行阶段性放宽了对首套房贷利率全国下限的要求，允许房价连续下跌的城市自主决定维持、下调或取消首套房贷利率政策下限。据中指研究院监测数据，截至2022年末，全国有近30个城市房贷利率降至4%以下，低于当时的房贷利率政策全国下限。

2023年1月，央行建立利率下限挂钩房价的动态调整机制，将前述调整方式固定下来。截至2023年12月，全国已有101个城市下调了首套房贷利率下限，26个城市取消了该下限。

2023年7月24日，政治局会议明确“房地产市场供求关系发生重大变化”后，相关部门放松限制性措施的步伐加快。

同年8月25日，住房和城乡建设部等三部门宣布，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截至目前，一线城市已经全部执行“认房不认贷”。

8月31日，央行、金融监管总局发文下调首套、二套住房首付比例和二套住房贷款利率下限。

12月14日，北京、上海宣布多项举措下调居民购房门槛，包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、降低房贷利率等。

进入2024年，广州、上海、苏州三个大城市接连宣布放松限购措施，其中苏州接近全面取消限购。

与此同时，央行通过下调政策利率的方式引导LPR下行。截至目前，五年期及以上LPR为4.20%,较2021年末下行45个基点。

五年期及以上LPR是房贷利率的定价锚。数据显示，2022年以来，金融机构发放的个人住房贷款加权平均利率从5.49%降至2023年末的3.97%，降幅超过1.5个百分点。

房贷利率全面下行背景下，部分存量房贷利率与新发放房贷利率倒挂超过2个百分点。叠加理财收益率下行，房贷利率高于理财收益率，不少居民选择提前还贷。

一位来自北京的购房者告诉《财经》，由于存量房贷利率较高，她2023年二季度提前偿还了55万元的房贷，共计节省33万元的利息。该购房者透露，在她身边，抱有“提前还贷当理财”想法的亲戚朋友不在少数。2023年初，部分银行提前还贷额度紧张，客户排队时间超过半年。

为缓解提前还贷潮，央行、金融监管总局宣布下调存量首套房贷利率，部分借款人反映其房贷利率下调了2个百分点。

央行数据显示，当前已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

多位从事房贷业务的相关人士表示，与之前对比，近期进行提前还贷的客户有所下降。

稳楼市：财政货币协同发力

供需两端金融支持均在发力，但房地产市场仍有待走出低迷。

一方面，商品房销售仍在下滑。

2022年2月以来，全国商品房销售面积持续同比负增长。2023年，全国商品房销售面积为11.17亿平方米，较2021年的高点跌去近四成。

另一方面，2023年房价出现明显下行。

截至2023年12月，70个大中城市二手住宅价格指数已经连续23个月同比下降。其中，一线城市二手住宅价格指数连续7个月同比下降。一位来自北京的购房者对《财经》表示，其购买的二手住宅挂牌价2023年下降了10%以上。

“房地产板块对中国GDP贡献在四分之一左右，而对经济波动的影响可能远超四分之一。”陆挺称，中国经济进一步回升向好的关键，是房地产市场能否企稳、复苏。

“2024年房地产市场有希望开始出清，而出清的关键是‘保交楼’。”陆挺强调，“保交楼”问题不仅仅是开发商的问题，因为预售制度建立的基础是政府的监管和商业银行对预售款的监管，如果“保交楼”的问题不解决，将损害潜在购房者对市场秩序的信心以及对政府和商业银行的信心，这些问题的妥善处理将有助于信心的回归。

2022年以来，央行等金融管理部门已经采取一系列措施支持“保交楼”，包括3500亿元“保交楼”专项借款，2000亿元保交楼专项贷款计划，800亿元房企纾困专项再贷款等。

肖远企称，截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。

据陆挺测算，房企“保交楼”资金缺口约3万亿元。据长江证券首席经济学家伍戈估算，房企“保交楼”资金缺口或约4万亿元。

如何为“保交楼”资金缺口融资？

陆挺认为，商业银行缺乏动力，央行过去的2000亿元再贷款未能通过商业银行放贷的方式有效解决问题，地方政府则受债务拖累，开发商也难以应对。“只有中央政府才有能力解决，但是中央财政担心大量的注资会导致利率上升，此时最佳方法就是采取类似于PSL的非传统央行货币政策。”陆挺称。

陆挺进一步建议，在中央层面成立专门的跨部门的“保交楼”领导小组，结合货币政策和财政政策，做好“保交楼”政策，使用好这笔资金。“保交楼”小组要通过调研和摸底，区分内情，了解各家开发商每个项目的实际情况，明确央行需要注资的具体数额，通过调研将项目区分为不同类型，制定有针对性的差异化处理方式，在实践中也可以做一些试点。

对此，多位受访人士亦表示，金融政策已非影响房地产市场走向的最核心变量，无论是“保交楼”还是建设保障房，都需要财政协同发力。

近期，央行在发布的2023年四季度货币政策执行报告中称，下一阶段，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。同时，用好新增的抵押补充贷款（PSL）工具，加大对“三大工程”建设的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。

此外，货币政策报告称，将持续有效防范化解中小金融机构、地方债务、房地产等重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。

(《财经》记者康恺对此文亦有贡献；作者为《财经》记者)