来 源丨21世纪商业评论
作 者丨李惠琳
编 辑丨谭璐
图 源丨视觉中国
风水轮流转。
68岁的王健林，忽然以“白武士”的姿态出现，一周之内，万达接盘两家房企的商业项目。
先是3月28日，万达集团联手鑫苑集团，在商业管理、资产管理等领域合作；紧接着4月1日，珠海万达商管又接下建业集团的全部商业项目运营权。
更早一点的2月份，万达商业集团还接管了一家山西房企田森集团的商业项目。
回望5年前，万达深陷债务困境，王健林断臂求生，作价637亿割掉万达76间酒店、13个文旅项目的91%股权。那一次，接盘者是融创和富力。
5年后，还清了数千亿负债，王健林变成的那个向同行伸出援手的人。
出手接盘
万达近期合作的三家房企，河南地产一哥建业集团的名气最大。其掌门人66岁的胡葆森与68岁的王健林，同崛起于地产大时代，私交不浅。
2017年的一个公开场合，当外界质疑万达甩卖酒店的举措时，胡葆森说，“他（指王健林）积极甩这些资产也是为了执行转型战略”，并称“在中国房地产界，论战略执行力和战术纪律，王总当之无愧是排在第一位的。”
2018年，商业地产投资升温，胡葆森还亲自带队到北京的万达总部取经。
如今，老友受困，王健林出手相助。
建业以住宅开发为主营业务，2021年受汛情和地产寒冬的双重冲击，业绩大受影响。2021年其合约销售额为601亿元，同比减少12%，营收约420亿元，同比下跌3.1%，公司权益持有人应占溢利约为6亿元，同比下跌66.4%。
压力更多集中在偿债端。截至2021年底，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为98亿元，净借贷总额约121亿元，净借贷比率为94.9%。
2022年8月，建业地产还有一笔总额5亿元的美元债到期。因此，收缩架构，盘活资产成为头等大事。
建业拟将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，合作期限为10年，建业有可能从万达获得7亿元。
另外一家房企鑫苑集团，是首批赴美上市的中国房地产企业，老板张勇与王健林也有些渊源。
近几年鑫苑的房地产销售额增长几乎停滞，2021上半年，地产收入22.35亿元，利润总额亏损4.3亿元，年报至今难产。
张勇曾试图复制万达模式，先后引入万达高管王信琦和张立洲。不过，学徒难做，恰遭房产主业受困，鑫苑干脆投靠“师傅”，展开战略合作。
此外，万达接管的田森集团的商业项目，经营情况不太乐观。公告显示，该项目开业两年来严重亏损，无法继续经营。将商业项目出租给万达商管，不仅能止损，还能获得一笔回笼资金，不失为一种选择。
顺势扩张
王健林此时出手，除了人情，背后的底气在于万达商管的轻资产运营模式。
2018年初，王健林一声令下，要在一至两年内消化房地产业务，大连万达商业不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。
2021年2月，万达集团又宣布全面实施“轻资产”战略，不再投资持有万达广场物业，向第三方项目输出管理和服务。
紧接着当年3月，引入珠海国资委30亿战投，单独分拆运营管理板块，以珠海万达商管的新面貌出现。如今，这家新公司正在港交所冲刺上市。
万达商管的核心资产是万达广场。截至2021年6月30日，管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。
来源：万达官网
王健林治下的万达商管，不赚卖地差价，赚租金和服务的钱。其收入来自三方面：商业管理、物业管理服务以及增值服务。2021年上半年，收入为106.36亿元。
按照管理方式不同，万达的轻资产模式分为两种：委托管理、租赁运营。前者主要由母公司大连万达商业自持的项目为主，后者主要应用于第三方项目。
建业等房企向万达商管托管商业项目，属于后者。就单个商业广场而言，租赁运营比委托管理多一项商户租金收入。
这几年，万达商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商业广场数量增至106个，占总在管商业广场数量的27.9%，接近三分之一。现拥有的162个储备项目中，133个由独立第三方持有。
其中，来自第三方项目的收入贡献也明显提升。2018年租赁运营模式的收入占总收入约12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。
在地产下行周期，地产同行纷纷甩卖资产，恰成为王老板扩张生意版图的好时机。
上述商业项目中，建业的较为优质。官网显示，包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供服务。
总体规模不大，发展势头不错。2021年，建业的物业租赁收入约2.03亿元，同比增幅达46.4%。保守估算，10年，这些项目至少能为万达商管贡献20亿元收入。
重出江湖
“做企业一定要顺势而为，看准经济大势，顺着势做怎么做怎么有”。
早年，王健林常把“借势”挂在嘴边。从甩卖重资产、还清债务，到轻资产转型，都顺应了地产行业的发展趋势。
如今不依赖高杠杆撬动规模增长，现金流稳定。截至2021年6月，万达商管账上躺着65亿元现金，负债总额155.25亿元。表面上看负债不低，但对于家底殷实的王健林来说，压力不大。
2021年10月份，万达商管向港交所提交招股书，计划融资30至40亿美元。根据港交所聆讯流程，招股书预计于2022年4月21日失效。万达商管方面称，上市计划正在正常有序地推进中。
万达商管累计融资额达60亿美元、估值约1800亿元。基石投资者包括 PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服，中信资本、周大福郑裕彤家族、招商局等。加上2018年参与投资的苏宁、京东、融创，王健林的资本朋友圈非常豪华。
不过，王老板并非没有焦虑。为了融资，万达商管与战投公司签订了“对赌协议”，要求2021-2023年扣非净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。
如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，补偿投资者。
就2021年来看，王健林的赢面不大。2021上半年，万达商管的溢利为6.56亿元，核心溢利为20.65亿元，离对赌目标还有距离。
万达商管要提升利润水平，必须扩大在管面积规模。截至2021年底，全国累计开业418座万达广场，半年里新开了38家。
IPO还在路上，王健林也逐渐从隐忍低调的中活跃起来。
2021年10月，他现身万达集团和中国一汽的合作签约仪式上，宣布万达副总裁以上高管全换红旗汽车。
紧接着，2022年初，万达商管成立“珠海万达智碳新能源科技”，公司的经营范围包含电动汽车充电基础设施运营、机动车充电销售等，由万达商管董事兼总经理肖广瑞担任法人代表。
同期，在北京丰科万达广场，第一个万达红旗汽车旗舰店开业。按照规划，一年内，全国各地的万达广场还将落地60家。
王健林正试图借助商业广场庞大的实体网点和客流，为万达商管寻找新的增长曲线。
4月6日公布的福布斯全球富豪榜，电动车批量造富，多位新能源汽车相关行业的企业家雄踞榜单之上。
今年，王健林的身家为132亿美元（约合人民币840亿元），排在第138位。
相比之下，5年前，王健林的身家有313亿美元，位列全球63名。
如果万达商管顺利上市，如果万达能蹭到新能源汽车的红利，或许王健林的财富值还会再涨一涨？
本期编辑 冯展鹏 实习生 李凯琳
