本文来源：时代周报 作者：吴凤思
保障性租赁住房发行基础设施REITs产品迎来新进展。
这个项目让新深圳人王湛霖对未来多添了一份信心。“公租房排号太难了！如果这类金融和民生结合的融资项目落地推广，让市民有新的渠道去申请优惠住房，对来深圳的‘新鲜血液’而言绝对是个利好消息。”
2021年，王湛霖大学一毕业就选择了来深圳工作，能够解决住房困难，是无数像他一样憧憬在大城市安居乐业的新青年内心最大的期盼。
图源：视觉中国
2022年全国将新筹集240万套
深圳急需发展保障性租赁住房不是没有原因的。近年来，在一线城市及人口净流入量大的重点城市，青年群体的住房压力问题越发受到关注。
时代周报记者根据各地公布的2021年统计年鉴等公开数据，对各城市人口净流入数据进行推算整理后发现，2020年底深圳常住人口为1763.38万人，同期户籍人口为584.58万人，人口净流入达1178.8万人，位居全国第一。
人口的流动，带动着住房租赁市场快速发展。但住房租赁企业借势扩张，少部分企业利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务，更有部分长租公寓企业暴雷，使得这一问题变得更加突出。
截至4月14日，深圳公租房轮候库内仍有37194人在排队等待租房。面对新市民特别是青年人的住房困难问题，深圳的计划是大力发展筹建保障性租赁住房。
2022年1月发布的《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”深圳将以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年人住房困难。“十四五”期间，深圳将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套（间）保障性租赁住房。该数量超过了深圳全市35万套的商品房筹建量，也超过了全市住房建设筹集总量的40%。
据《瞭望》新闻周刊报道，目前深圳已供应的保障性租赁住房约3万套，在建及“十四五”预计新开工的保障性租赁住房约10万套，征集市场租赁住房具有初步意愿的项目约1.5万套。
保障性租赁住房的首次面世，是在2021年6月，国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的发展意见》，在国家层面首次明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。并明确了保障性租赁住房对象是城市青年人群，缓解城市住房压力。
随后，全国多地积极响应号召，纷纷落实土地、金融、税收优惠、水电气价格等多项支持政策，推进保障性租赁住房的加快发展落地。
1月20日，全国住房和城乡建设会议透露，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划。
住房和城乡建设部副部长倪虹在国新办新闻发布会上2月24日表示，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全国将新筹集240万套，比去年有大幅度增长。
“十四五”期间，国内40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
租金定价大幅低于同类房源
发展保障性住房租赁，和培育住房租赁市场一样，面临着融资和运营难点。
为了更好地推进项目落地，助推城市保障性租赁住房市场供给端稳定发展，中国政策层面正在积极推进住房租赁项目资产证券化，通过在已建成的存量资产中进行再融资，帮助获得新项目投资扩张的资金支持。
2021年7月，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》陆续发布，将保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs行业试点范围。
借助资产证券化与信贷或债券等融资产品，将有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。
相关政策发布后，深交所、深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司第一时间启动了保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保租房政策探讨等申报准备。
根据公开资料，此次深圳市人才安居集团选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。
这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元，主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。
安得广厦千万间，让城市追梦人都住有所居。
今年全国“两会”期间，保障性住房建设再次被提及，更明确要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举，加快发展长租房市场等的战略方针。
“过去的一些金融产品是属于封闭式的，而现在的金融产品，其实是和股票类似，是具有流通性的。从租赁住房的角度看，类似的创新有助于租金变现，客观上有助于带动租赁企业资金的稳健。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，深圳在此类金融产品创新方面率先进行，成为房地产金融改革的一个重要内容，对于保障性租赁住房市场的健康发展具有重要意义。
另据《证券日报》援引北京地区某公募基金不动产投资部相关负责人的消息称，北京、上海、重庆等多地已有保障性租赁住房REITs试点项目正在推进中，预计未来有更多保障性租赁住房REITs项目涌现，监管部门也将在试点过程中不断加快审核标准化流程和完善相关配套政策，推进保障性租赁住房REITs市场建设，树立保障性租赁住房体系发展新样板。
严跃进认为，目前，这项改革主要是由本地的国企属性的企业进行，预计后续民企等企业也会加快改革。
