文|凯风
楼市松绑潮之下，全国房价仍未逆转。
01
最新经济数据发布。
日前，2022年一季度GDP同比增长4.8%。其中，消费增长3.3%，工业增长5.5%，固定资产投资增长9.3%。
可见，投资，尤其是基建投资，在稳经济中发挥着关键作用。
然而，房地产投资却未出现明显逆转，而全国商品房均价跌破了万元大关。
数据显示，2022年一季度，房地产开发投资增长0.7%，而去年同期增速则高达25.6%。
同时，2022年一季度，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%。
商品房销售额下滑幅度远大于销售面积，这意味着全国商品房均价开始回落。
根据数据测算，2022年一季度，全国平均房价为9552元。与2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。
从单月数据来看，2022年3月商品房均价为9253元，回到2020年的水平。
值得一提的是，这些数据均基于官方数据而来，如果按照克尔瑞等第三方的百强房企销售数据来看，形势可能更不乐观。
02
哪些城市房价相对坚挺？哪些城市房价回到了一年前？
根据国家统计局发布的最新70城房价数据来看，多数城市房价已经开始企稳，个别一二线城市出现了边际回升的现象。
与去年相比，北京、海口、上海房价相对坚挺，而重庆、杭州、成都、长沙、广州、西安、三亚等地仍然维持正增长。
值得一提的是，长沙房价涨幅位列前十。就在前不久，长沙还明确表示，不会松绑限购，成为这一轮楼市松绑潮中最硬气的城市。
在纳入官方统计的70个大中城市中，47个城市房价回到一年前，28个城市房价回到两年前。
这其中，深圳最为显眼。
作为楼市风向标城市，深圳市场仍在谷底盘整，二手房价同比增速为-3.3%。
除了深圳之外，还不乏以天津、郑州、福州、合肥、石家庄、太原、哈尔滨、贵阳、长春、南昌为代表的一二线城市。
其中，14个省会城市，房价回到1年前，10个省会回到2年前。
这些城市，也是这一轮楼市松绑潮的急先锋。
当然，跌幅最深的仍是牡丹江，两年跌幅达14.3%，房价基本回到了8年前的水平。
这也是大部分东北普通地级市的缩影，经济放缓、人口外流，加上疫情反弹带来的制约，楼市下行压力前所未有之大。
03
深圳与长沙，中国楼市的两个典型。
一个是全国房价最高城市，一个是房价最低的万亿GDP城市，深圳房价大约是长沙的6倍左右。
有意思的是，面对同样持续加码的楼市调控，过去1年，长沙房价上涨2.9%，深圳房价却下跌3.3%。
从最近几年的楼市走势来看，长沙楼市稳中有进，深圳楼市大起大落。
深圳前一年还拿下历史新高，后一年成交量就创下10年新低，为何会这样？
显然，答案不在于基本面。
毕竟，深圳与长沙，经济形势都不错，且都属于人口净流入地区，不存在因经济放缓或下滑而导致楼市下行的因素。
04
两地房价走势天差地别，一个原因在于土地，另一个原因在于投机投资需求。
其一，长沙天量供应土地，而深圳住宅用地则长期供应不足。
这背后，城市体量或许是制约因素之一。深圳，只有不到2000平方公里的面积，却承载了近1700多万常住人口，地少人多，成了助推房价上涨的催化剂。
然而，从建成区面积来看，深圳位居全国前列，与广州不相上下，且远高于长沙。
可见，地少人多并非绝对，问题是，土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在？
即便是以城市面积过小著称的深圳，土地也不是想象中的那么紧缺。
长期以来，深圳居住用地占比20%左右，低于国家相关标准中25%~40%的下限，而国际上一般是40%以上。
不过，目前深圳已经开始加大土地供应，同时要求住宅用地占比不低于30%，这是一个好的开始。
其二，深圳炒房情绪相对旺盛，吸引了来自全国的资金，而长沙则通过高门槛，将炒房客拒之门外。
深圳是一个高度市场化的城市，也是一个楼市高度投机化的区域。前两年保守诟病的抱团涨价、经营贷炒房、资产证券化炒房等在发源于深圳。
同时，深圳拥有大量外省投资群体，这些非刚需群体的存在，加剧了楼市剧烈的波动。
据贝壳研究院数据，2020年，全国共有7个城市外地购房客超过50%，其中深圳超过80%，而长沙仅为15%。
这固然反映了不同能级城市的吸引力――深圳虹吸全国，而长沙的影响主要局限于省内。
不过，两地楼市调控的差异，在其中也发挥了推波助澜的作用。
长沙，之所以获得了“让炒房客有去无回”的美誉，原因在于3个“4”政策：
在长沙，新房限售4年，而想要投资第二套房子，必须在首套房4年之后，且契税税率高达4%。
这些政策，配合充沛的土地供应，自然让炒房客遁于无形。
长沙模式说明，想要按住房价并不难，难的是政策是否具有可持续性。
这一模式同样说明，反炒房未必会导致房价大跌，反而能避免大涨带跌带来的震荡，让楼市与经济、收入增长同步，这才是良性而长远的发展之道。
