五年后，环京楼市终于等来了全面松绑。
近日，廊坊市推出《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，其中有一条《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》引发了广泛关注。
该《政策》中明确：全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”，同时还对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。
虽然有消息称廊坊早在“暗地里”松绑了限购政策，但是正式“官宣”的文件并没有出台，而这一次才是廊坊最正式的“官宣”。
01
“廊六条”出台，
废除限购成真！
笔者提炼了廊坊市推出的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》的主要内容，主要有以下三点：
1）优化调整住房限购、限售政策。
取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”；
对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套房时，按照本地户籍对待；
对 “北三县”和“雄安新区周边” 的住房限售年限要求也全面取消。
2）满足房地产业合理资金需求。
对符合条件的个人住房按揭贷款加大投放力度，及时满足融资需求。
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点。
进一步降低住房公积金贷款首付比例，缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。
据悉，有媒体已确认该政策已经实施，当下廊坊首套首付比例20%，二套首付比例30%，最低房贷利率4.25%。
3）充分保障引进人才的合理住房需求。
对引进的高端人才（具体范围由各县市区结合实际确定），各地可结合实际，在其购买首套自住住房时，提高住房公积金最高贷款额度。
从2020年开始，廊坊的购房政策就已经在“放松”的边缘来回试探，置业顾问朋友圈、渠道的宣传都表示“可以操作”，但毕竟缺少了官方文件的支持，显得底气不足。
今年6月，“廊六条”曾在河北省廊坊市政府网站上发布，但把最重要的第一条给省略了。有不少人认为，“略”的这部分，大概率应该是跟“取消限购”相关的内容。
来源：廊坊市人民政府官网
经过两年时间，才终于等来一个官宣，背后到底有何隐情？
02
房价降幅大、房屋空置率高！
环京地区救市，不能再晚了！
北三县（三河、大厂、香河），是如何火起来的？
居住在北三县，尤其是燕郊地区的北漂，可以驾车到潞城地铁站，然后转地铁；或者坐930、817、814公交车直达国贸。
这两种出行方式都实现了跨城通勤，比起天津都在绝对距离上近一些。
因此，大量北京外溢的置业需求蜂拥而至，当然其中不乏投机的炒房客，彼时包括廊坊在内的环京区域房价实现翻倍，燕郊新房单价达到4万+，大厂3万+，固安2.5万+。
眼看泡沫越来越大，2017年廊坊开启了限购，政策规定：非本地户籍购房需要3年连续社保或个税、本地户籍居民家庭限购两套。
政策一出，廊坊楼市降至冰点，无论是市场成交规模还是销售均价都几近腰斩。
今年以来，受疫情影响，很多人因为无法进京上班，大量租户开始退房，环京楼市成交下行更甚。
克而瑞环京数据显示，7月廊坊市65个在售项目合计成交仅500套左右，环比6月下滑超过2成，同比去年7月份下滑5成左右，成交均价在1.1万元/平方米左右，市场观望情绪浓厚。
而这也给企业的销售回款带来了影响，环京楼市的一些小型房企基本已经被淘汰，剩下的规模型房企，也面临着一些亏损和回款困难的问题。
二手房数据显示，上一轮楼市高点，2017年3月，燕郊房价最高达到4万+/㎡，5年后的今天，燕郊二手房主流房价跌到了1.7-1.8万左右，这让当年买在高点上的购房者欲哭无泪。
一位环京房产中介表示：“今年应该是环京楼市5年来最差的一年。”
此外，根据贝壳研究院最新发布的《2022年中国城市住房空置率调查报告》，全国28个大中城市平均住宅空置率为12%。
空置率合理区间是5%-10%，如果超过10%就意味着住房供给过剩，存在库存积压风险。
而廊坊的空置率达到了19%，位居全国第二。
风险警钟，已在敲响。何以破题？唯有救市。
03
取消限购、不限售
真的利好环京楼市吗？
限购被废止，是否能够真的为环京楼市注入强心剂、推动当地房地产市场的回温？
主页君@孟祥远认为，自2021年四季度以来，各地需求端政策陆续出现了调整，廊坊放开住房限购政策，可以有效满足市民刚性、改善性购房需求，但是政策传导到销售端需要一定时间，目前效果如何仍未可知。
不过，作为环京地区受调控影响最大的城市，此次廊坊正式取消限售限购，为下半年其他类似的城市放松楼市政策提供导向。比如对唐山、衡水、承德等环京城市的楼市政策，具有很大的启发性。
孟教授对于环京楼市疲软、去化困难、二手房降幅大的现状，提出了三点思考：
1、环京地区的房子，北京客群依然是最重要的售卖对象。但是制约环京地区市场的核心因素不在于限购限售是否放开，而是要解决京津冀一体化的整体发展问题，打通廊坊和北京的通勤瓶颈，提升公共服务标准。
2、房住不炒的当下，市场投机需求大量退出，近几年投资客在环京投资也遇挫，如今在环京地区买房，自住是主力，但是仅靠自住客群，很难让廊坊的市场回到2017年限购之前的水平。
3、受到疫情的影响，双城生活困难重重，失业、断供等案例屡见不鲜，如何在特殊的时代背景下，尽可能多的留住人，也是环京地区需要面临的问题。
最后，未来南京会是什么样的政策走向，孟教授表示，房地产市场调控的目标是稳、健康发展和良性循环，当前南京房地产市场整体压力较大，调整过往严苛的政策是有可能的。
此前“全面放开限购”的传闻经历了“一日游”，未来限购政策有可能继续放开，或者从金融端发力，首套房贷利率有望继续下降。
