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从房价、成交、预期的角度来看,下半年该买房还是再等等?

2022的房地产走向如何?是复苏还是继续下行?进入下半年,专家、机构纷纷给出预测。 万科郁亮在6月底的股东大会上提到,短期来看市场已触底,恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。…

从房价、成交、预期的角度来看,下半年该买房还是再等等?插图

2022的房地产走向如何?是复苏还是继续下行?进入下半年,专家、机构纷纷给出预测。

万科郁亮在6月底的股东大会上提到,短期来看市场已触底,恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。无独有偶,社科院近期发布的房地产蓝皮书指出,预计2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落,销售均价小幅上涨”的特点。对于大家都关心的房产价格涨跌问题,预计全年商品房销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。

老实讲,如果实际真如这个结果,那基本是平稳范畴了,对于以买房作为保值增值工具的购房者来说,可能会“食之无味”了,毕竟随便一个低风险的理财也能有2-3个点的收益比例,如果是按揭的房子就更不划算了,因为利率水平在4个点上下,如果以投资为目的的基本是亏了。对于期待房价下降的刚需而言也不希望看到这个情况,少涨也是涨,晚买的话说明成本还是增加了。

当然,报告也说了,这是一个小幅度上涨的行情,而从实际情况看,五六月份的楼市确实有复苏迹象,贝壳研究院数据显示,5月、6月重点50城的成交量环比都在增加,环比增幅分别是14%、25%。照此趋势,楼市能否复苏关键就要看下半年了。

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楼市复苏,与下半年每个月都息息相关,无论新房还是二手房,不同的价格水平,购置房屋的信心,愿意买单的人有多少,都是未来风向的体现,而伴随着3个信号的出现,房产走势基本明朗。

1,继续探底,房价下跌城市再增加

据国家统计局7月70城房价数据,新房和二手房价格环比下降城市分别是40个和51个,比上月增加2个和3个。其中,一线商品住宅售价微涨;二线新房售价由上月上涨0.1%转为持平;二手房下降0.2%,;三线新房和二手房均下降0.3%。部分城市相比2020年跌幅超过7%,从高到低是牡丹江-16.5%、哈尔滨-9.8%、安庆-8.6%、太原-7.5%、北海-7.4%、贵阳-7%。这意味着在这些城市买房,100万的房子,两年时间就亏了少则7万多则16万的房款。

之所以楼市会形成买涨不买跌的执念,与房市的发展模式有很大关联。伴随着改革开放,社会进入到高速发展阶段,农村劳动力开始大规模向城市发达区域流动,个体经济活跃,还涌现出一大批商贩、企业家,这些人的钱包鼓起来了,就想要增值保值,除了买房就没有其他方式,毕竟股基债汇都需要理财理念,而房子不同,那时候价格蹭蹭往上涨,一年的价格涨幅随便都能比理财要高。

所以过去买房人多,是因为“羊群效应”,如今跌的时候,谁也不想自己套在高处,随着观望的人增多,房价下跌的城市就再增加了。

2,预期下滑,楼市开始主动消除泡沫风险

这两年,伴随着房住不炒、稳地价房价预期现出效果,比如房地产的土地拍卖机制开始调整为集中供应,并由22座主要城市开始试点,在此之后,热点区域关于“地价推高房价”的预期破灭,溢价率、高价地等情况大大减低。同时,昔日的大规模刺激措施也有所改变,棚改拆迁由旧改替代,设置融资额度上限等,房地产预期从高降低,开始主动消除泡沫风险。

金融措施方面:都说房地产短期趋势看金融,过去房地产发展得这么快,基本是靠金融的支持力度大,不仅房企拿地盖房,还是购房者按揭买房,都给予地产业较大的预期,不过长久下来容易引发风险,所以从2021年开始对房地产也实施融资监管,这一措施让很多高杠杆的房企很是头疼,因为踩中红线的企业融资规模将直线下滑,不得不通过降低负债来减压力。

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去库存措施方面:熟悉楼市的朋友都知道,上一轮牛市是通过棚改拆迁,再叠加宽松货币,降低置业成本等辅助措施,才得以去掉大量库存。但现在棚改已经接近饱和,再继续拆只会破坏城市格局,所以如今形成旧改调整老旧住房,引导房企减价让利,银行降低房贷利率的方式进行销售,部分城市相继发放购房优惠券这样温和的方式来达到去库存目的。

3,信心不足,愿意买单的人有多少?

不知道你有没这种感觉,这一年多以来,银行基本没有推出储蓄类的活动,反而贷款类活动陆续推出,结婚的、房贷的等等等等,平日里接到的推销贷款电话也多了,这是为什么?我们可以从央行的金融数据窥知一二。

数据显示,2季度个人住房贷款余额38.86万亿元,同比增长仅6.2%,创下2009年一季度以来的最低增速。环比仅增加了200亿,创近13年新低。不仅愿意贷款买房的人变少了,还有很多人在提前还房贷,但并不是钱不够,上半年人民币存款增加18.82万亿元,其中居民存款增加10.33万亿元,平均每天有571亿元存款涌入银行。这样的背景下,说明钱在空转,在楼市的表现是买房居民减少,观望情绪浓厚。

当然了,如果没有出现局部的延期交付问题,还可能带动普通房产成交复苏,但现在却影响了消费者对新房购置的信心。最终的结果是,好好的复苏势头再一次遭受冲击,熄火了。

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下半年该买房还是再等等?

总之,从房价、成交、预期的角度来看,楼市的下行趋势还在蔓延,而刚刚建立起来的复苏迹象也因为买房倾向的改变开始疲软,甚至熄火。或者换个角度来看,仅靠二手房的恢复还不能撑起整个市场,需要新房成交复苏才是回暖的关键,否则房企拿地依然疲软,购房需求依旧萎靡,房地产闭环难以恢复。

更重要的是,这次对购房者的信心打击比较大,恐怕还需要一段时间来恢复,再加上很多城市的房价也在调整,如果不着急的,大可观望一阵,慢慢挑选再说。退一步讲,即便风波未解除,购房者也不能侥幸以为能闭眼买房。

房说君有话说,说实话即便没有大环境的影响,哪怕市场能够复苏,回弹的机会也很有限,用高层的话说,促进市场平稳健康发展,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:风风)

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作者: 主编Tom

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