每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤
2023年1月30日，在等待了近10年后，云南昆明网红盘别样幸福城小区4号地，迎来了集中交付。
至此，历经波折的业主们终于可以结束“烂尾楼生活”，搬进“新家”。
还有昆明五华区烂尾楼西锦里。
根据云南建投第五建设有限公司在官网发布的消息，中标云南建发曦城商业广场（黑林铺城中村改造项目A7地块，即西锦里）续建工程设计施工总承包并举行了开工仪式，明确2023年12月底前项目交付。
业主们终于看到了交房的希望。
2022年下半年起，从中央到地方，先后出台上百条政策助力保交楼，郑州、武汉、长沙、昆明等多个城市也开启了轰轰烈烈的保交楼行动，身为交付主体的房企更是将保交楼提到了核心位置。
引入资本、找开发商接盘
2022年7月，一场由业主自发形成，试图通过强制停贷，以获得外界解决楼盘烂尾停工问题的“停贷潮”席卷全国。
河南郑州名门翠园，就是最早一批加入其中的项目。
公开信息显示，位于郑州金水区三全路丰庆路西、金杯路东的名门翠园项目，占据了金水区北部核心位置。项目是金水北最大的城中村改造综合体项目，总占地约604亩，总建筑面积约200万平方米，共分为9个地块开发，已开发和销售6个地块，总户数6000多户。按照合同约定，最晚交付的1号地也已逾期1年多。
项目最早于2017年底开盘，尽管当时15500元/平方米的均价高出周边其他项目近1000元/平方米，但仍阻止不了购房者的热情，2018年还夺得了郑州楼盘销冠。那时候，凭借着名门翠园等项目的热销，名门地产也在郑州声名鹊起，一时风光无两。市民张先生就是赶着名门翠园在2017年12月首次开盘时候买的，2018年开始还贷，本应该于2019年12月收房，却接连收到了3次逾期通知。
曾被佳源接手的郑州名门翠园项目 每日经济新闻资料图
事实上，名门翠园的建设过程颇为曲折。项目最早出现停工发生在2019年底，当时一期逾期交房，陷入资金链危局的名门地产开始寻求外援。一年后，名门地产找来上市公司佳源地产合作开发，然而2021年8月，佳源地产撤出，项目彻底停工。
“这个项目之前一直是名门地产与中融国际信托合作的，但名门地产资金出问题后，中融信托就是控股一方了。”张先生告诉《每日经济新闻》记者，项目停工以来，他们曾寄希望于中融信托尽快注资复工，但其却将名门翠园多个地块进行了抵押。
为了推进项目复工，郑州市金水区政府成立工作组，与中融信托数次协商解押在建工程。
事实上，就在业主们发出停贷告知书一周后，名门翠园实控方中融信托已经同意解除其抵押的在建工程，用于申请开发贷和项目复工复建；施工方中建七局和中天建设也表示会积极配合政府复工；郑州市金水区下属平台公司、中融信托、河南圣鸿置业有限公司（名门翠园开发商，由中融信托实控）成立专用资金账户，用于项目复工复产。
时至2022年9月，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组发布《大干30天，确保全市停工楼盘全面复工》通知，要求在10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
名门翠园在此期间也开始复工。“是复工了一段时间，但复工人数比较少”，张先生表示，之后又因疫情影响，项目施工呈现间歇性复工状态，“年后还没看到有人上工，只有等真正交房办证了才能放心。”
业主自救：又交了500元/平
张文（化名）是昆明奥宸中央广场的业主，他的微信朋友圈所有动态都是关于奥宸中央广场的：
从2018年10月13日发出第一条“团结一致，争取复工”，到2022年8月14日的复工现场照片，210条动态详细记录了4年来张文和奥宸中央广场其余900多户业主为争取项目复工所付出的行动、努力。
“这些只展示出了奥宸中央广场烂尾8年，我们业主做的所有努力中极少一部分。”
占地136亩的奥宸中央广场，是奥宸地产在昆明打造的一个商业项目，包含写字楼、公寓和商铺，其中公寓数量最多，原计划2014年12月交房，但在主体建筑封顶、写字楼外立面均已呈现后，开发商资金链断裂，项目于2014年初停工烂尾。
在项目烂尾的前一年，即2013年，张文以总价39万元买下一套两居室，“当时想着可以让孩子上附近的小学，但谁能想到最后烂尾了。”此后张文就踏上了漫漫维权路。
在这期间，一家三口一直在外租房。然而每个月2000多元的房租，2400元的银行房贷，以及一家人的生活开销，让其压力越来越大。不得已之下，2019年年中，张文一家搬进了烂尾楼。
张文家住在13楼，每天进出都是打着手电筒上下楼梯，彼时楼道还是毛坯墙，一摸粗粒的砂灰就会掉落，“前后住进来的业主总共有100户左右。”
因为有着同样的遭遇，所以业主之间关系很好：大家一起做饭，一起围着桌子聊天，哪家装修大家也会一起去帮忙；1楼也是业主活动的大本营，搭了一些帐篷，提供给正在装修或者无家可归的业主暂住。
烂尾的8年时间里，业主们也一度寄希望于政府能引入其他开发商接盘，或奥宸地产破产重整进行清算，以实现项目的复工，但这种期盼一次次落空。
眼见“借力”无望，业主们开始了“自救”。
2021年11月，奥宸中央广场召开业主大会筹备会，共同商议自救计划。根据方案，奥宸中央广场将先行解决6栋公寓楼的复工问题，所需资金由政府和业主共同筹集。按照评估，奥宸中央广场1-6栋公寓楼完工交付需1.36亿元资金。
已盘活的奥宸中央广场 每经记者 陈利
“昆明市政府和呈贡区政府落实争取到了8000万元，还剩下5000万元缺口。”张文告诉《每日经济新闻》记者，但其中2500万元涉及奥宸中央广场整个项目的供电方案支出，“这部分暂时不用募集，由奥宸滇池星城商业区G07地块统一考虑，因此真正需要由我们业主募集的资金是2500万元，按照已出售房屋总面积59182.98平方米（990套）计算，每平方米至少募集资金440.2元。”
“我们又交了3.6万多元”，张文说，此次补交费用按500元/平方米计算，一般每户在2万-4万元，“主要是根据房子面积大小来的。”
公开信息显示，当年奥宸中央广场公寓的售价在5000元/平方米左右，如果再加上自救缴纳的500元/平方米，最终付出的代价达到了5500元/平方米以上。这一价格，明显高于目前呈贡区域内不时曝出的“3字头”“4字头”公寓价格，但是，“相比于烂尾既损失钱又没房来说，这已经是个很好的结果了。”
2022年4月底，《每日经济新闻》记者在现场实地走访时看到，工人正在转运建筑垃圾，“复工续建单位3月25日就已经进场了，待这些前期整理工作做完，施工电梯、施工吊篮安装调试完成，消防、通风材料进场后，工人就能大批进场复工了。”彼时，项目工作人员如是告诉记者。
根据项目招标公告计划，奥宸中央广场工期为8个月，然而今年2月7日，记者再次微信联系张文询问交房进展时，对方无奈表示：“还不知道什么时候能交房，现在又是计划性复工。”
至于原因，据施工方和业主介绍，则是由政府落实解决的8000万元资金迟迟不能到位，从而导致复工也一再耽误。“现在只能等着了。”
“比白纸上画东西难多了”
烂尾楼的化解并不容易，特别是类似于奥宸中央广场这样烂尾多年的，难度更甚。
昆明市政府相关部门一知情人士此前在接受《每日经济新闻》记者电话采访时就明确表示，昆明已入库的112个烂尾楼中有90%以上存在司法查封、司法诉讼，“这些非常麻烦，解决过程是很痛苦的。”
该知情人士表示，在已化解的楼盘中，还会有类似这样的情况存在。
“业主可能希望的是政府这边说化解复工了，马上就能有几百上千工人进场，大规模复工，马上能拿到房子，但实质上我们所说的化解是已经有化解途径了，投资解决了，也找到相关方来接盘做这件事了。”
他指出，从找到化解途径到实质上大规模复工，这期间可能会有一个时间和过程。
“因为涉及到要处理前期遗留问题”，早一点晚一点都有可能。与此同时，烂尾业主普遍诉求是能尽快收到房，但实际上业主收房至少会有1-2年滞后，“这就导致了和业主所理解的化解存在一定差距。”
而要化解烂尾多年的楼盘，业主自救、引入资本、找开发商接盘都是一些常见的主要手段。最受外界关注的，当属引入开发商接盘。
一个典型的例子就是云南碧桂园。作为接盘昆明烂尾项目最多的开发商之一，碧桂园2016年年初才正式进入昆明，但不到两年的时间，在昆明面世的楼盘已达10个，其中大多数都是接手的楼盘。
如昆明碧桂园北城映像，原为天宇时代广场（羊肠小村城改项目），曾号称“昆明十大烂尾楼之一”，2014年由神州天宇接手，于2015年年底全面停工，直至碧桂园接手；碧桂园桂园，原为下马村城中村改造项目，此前案名为沸城，2014年5月全面停工，2018年碧桂园接盘并完成开发；现已改名为碧桂园·KCC·云南映象的项目，此前也曾停工多年……据悉，目前碧桂园接手的这些项目基本已完成了开发和交付。
碧桂园接手的昆明某项目，已交付 每经记者 陈利 摄
“房企在决定接手烂尾楼时，核心就在于有没有勇气、有没有相应法律手段和措施、能否算得过账”。某头部房企云南区域相关负责人王磊（化名）在接受记者采访时就表示，“无论是建设成本、运营，还是销售价格，其实就是供销回三个角度，开发商能否把帐算过来，这些都对企业的整体运营能力要求很高。”
建诚晟业总经理苑承建在微信接受记者采访时也表示，开发商接盘烂尾楼，一方面要盘清项目的情况，包括可售货值、债务特别是隐藏债务、资金、工程施工情况等情况；另一方面要对市场进行合理预判。
“一些烂尾楼盘在接盘后可能出现市场不及预期等情况，无法顺利销售；项目监管资金挪用严重，建设资金不足，隐藏债务放大；规划建设存在问题，导致项目无法正常施工或者存在隐藏损失等，这些都是需要注意的。”
不过，承接烂尾楼后也可能面临更多开发问题。某全国性房企云南区域营销负责人张雪（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，公司此前就接手了一烂尾楼盘的后续开发，“比白纸上画东西难多了。”
张雪告诉记者，其公司当时所接手的项目已经烂尾近10年，“我们用了近两年时间来解决前期问题。”
首先，对项目进行重新评估，包括已建主体部分质量评估，评估完之后的工程修复、新的招投标等；
其次，是要在已有基础上进行统筹规划，以及接下来的工程施工策划、交楼策划、资金策划等；
最后，涉及购房者方面，包括与已购房的客户联系沟通、跟政府对接等。
“这些都需要公司先投入资金去解决，至于接盘项目后怎样保证公司利润，则要根据后续项目价格定位以及团队的营销运营能力再来综合研判。”
当然张雪也承认，对接盘企业来说是有一定益处的。
“一般来说，政府方会事先就烂尾楼盘的纠纷包括经济纠纷、土地纠纷等整理清楚，企业入驻开发，和拿地开发一样，就是可能少了土地平整等环节，直接进入开发销售环节；同时政府还会给予接盘企业一定的税收支持，这对企业后续在当地发展是有好处的。”
对于房企来说，到底是通过招拍挂拿地利润更高，还是入主旧改或接手烂尾项目利润更高？张雪表示，“不好说，得根据具体情况来定标分析。”
她向记者计算了一笔账，如果拿地价格特别高，在如今市场环境下，价格又卖不上，可能最后项目利润只有1%；但类似旧改这样的，如果政府给的条件特别好，则有可能实现5%以上的利润。
“不过有一点是肯定的：通过招牌挂新拿地块，不会涉及那么多纠纷，开发速度一定快，资金回转的速度效率一定高；但如果从社会责任感、从民生的角度而言，那两者之间的效果自是不言而喻。”
需要注意的是，“现在受行业整体形势影响，本来开发商就已经减少拿地了，接盘烂尾楼的情况就更少了。”王磊就曾明确向记者表示，公司暂时不会考虑接烂尾楼，也不会拿地，“待目前项目开发完再说。”
从上到下保交楼
近两年受行业整体环境影响，多家房企相继出现债务违约，陆续有项目出现停工迹象，交付风险不断加剧。
面对问题楼盘的增加，从中央到地方已先后出台了一系列保交楼措施。
2022年7月，“保交楼、稳民生”被首次写入中央政治局会议内容；而后的８月、11月，中央相继推出2000亿元专项借款和2000亿元再贷款，为保交楼提供资金支持。
此后郑州、重庆、西安、合肥、太原、深圳、济南、洛阳等上百城先后出台保交楼措施，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置，各级领导对项目挂联兜底，加强预售资金监管，协调引入区域国企和金融机构来盘活项目等。
2022年11月至12月各地出台的保交楼政策
中指研究院分析认为，短期内，多地纾困基金通过推动出险项目的收并购，解决了项目层面的风险问题。长期来看，纾困基金最主要的作用是通过联动市场盘活项目之后，为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。
不过，苑承建表示，停工项目的化解要从两方面入手：一方面理清项目当前问题，明确项目潜在损失以及风险，划清当前责任；另一方面，设计好新的投资方进入后的权责以及退出机制，使得当前损失有人承担、新的投资价格合理、未来退出先后有序，这样才能在政府的支持下快速有效化解问题。
2023保交楼有了新目标
在国家、地方政策的支持下，保交楼确实取得了阶段性成果。
据克而瑞，截至2022年12月31日，在32个典型城市重点监测的290个停工项目中，有62个项目全面复工、86个项目部分复工。但仍有126个项目处于停工状态，涉及的尚未交付总建面达4532万平方米，尚未交付总套数约40.80万套。
克而瑞研究中心指出，在停工项目中，二线城市占比近8成，停工项目套数约30.78万套，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大；三四线城市一次性付款占比较高，因而整体停工项目数量远不及二线城市。
而从各地披露的战报来看，目前成效较为显著。
2023年1月4日，郑州市政府工作报告显示，2022年，郑州落实支持资金300多亿元，全市保交楼项目实质性复工95%以上，已建成交付9500多套；列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解。今年，郑州将持续推进问题楼盘化解及保交楼工作，力争今年年底前，147个商品住宅项目交付大头落地。
来源：河南省人民政府官网
1月12日，西安市住建局发布数据显示，截至2022年12月，西安保交楼工作已有42个项目完工或部分完工，共计交付房屋48000余套。
来源：西安市住房和城乡建设局官网
1月13日，广西南宁市住建委官网显示，截至目前，南宁市已实现16550套住宅竣工交付，2023年春节前，计划交付4107套。2月6日，在人民银行南宁中心支行、交通银行、广西银保监、市住建局等单位的合力推动下，南宁市率先获得广西首笔保交楼项目新增配套房地产开发贷款5100万元。
来源：广西南宁市住房和城乡建设局官网
作为保交楼的主体，房企也将保交楼作为了2022年的工作重点。
亿翰智库数据显示，2022年，其跟踪的50家典型房企累计交付超400万套。其中，销售规模居于行业头部的碧桂园、万科、绿地、保利等房企，交付规模也遥遥领先，累计交付套数分别约70万套、27.99万套、26万套、25.9万套；而交付面积最高的10家企业的总交付面积超过2.7亿平方米，占全国交付面积的40%以上。
2022年典型房企交付面积前十 来源：亿翰智库
“这也在一定程度上说明了头部房企对于保交楼工作的重视程度。”亿翰智库分析指出，预计后续头部房企将继续得到政策的大力支持，以确保交付。
但从目前来看，保交楼形势仍然较为严峻。据国家统计局数据显示，2022年，房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积6.25亿平方米，下降14.3%。
1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议就提到，2023年要继续推进保交楼保民生保稳定工作，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解企业资金链风险。
其中“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”；切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。另“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
对此，中指研究院指数研究部市场研究总监陈文静表示，保交楼对于稳定购房者预期至关重要，也是稳民生的关键之一，近期相关部门正在加速推进新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等一系列举措。2023年保交楼配套资金有望加快落实，资金规模亦有望明显增加。
而在近期，河南、河北等地也均召开会议，再次重申保交楼。
如河南表示，将围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。加快推进项目资产变现，促进专项借款资金快进快出、循环使用。推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资，提供金融信贷支持。
“整体来看，2023年国家会有更多的政策落地，支持保交楼工作的顺利进行，而整体的交付情况将呈现出边际向好的趋势。”亿翰智库也表示。
每日经济新闻
