天津的房价，出现了“喀斯特现象”。这是一个扎心的事实。
风光大片中，经常看到鬼斧神工的喀斯特地貌。
直上直下的高大石芽，蔚为壮观。
山体坡度非常陡，几乎呈90度直角。
这样的“极致梯度”，很类似天津的房价梯度。
正常来说，房价梯度应该是正态分布，是缓坡。
2021年之前，天津确实是这样——
“642”的房价格局。
中心高点6万，外环线附近2万。
3倍价差，符合全国城市的房价规律。
但近两年，天津房价梯度，从缓坡变成急坡。
有些梯度，似乎都解释不了。
比如，和平新房最高拔到8万，南开稳定的站上6万。
河西新梅江涨到5万，老梅江也跃升到6万。
环城有些板块的房价，却自由落体。
未来城从2万降到1万7、辛庄从2万降到1万2、南站从2万降到1万5、刘园从2万降到1万4……
单价2万的板块，陆续“回落”。
市区核心地段房价在攀高，环城房价却在拉低。
导致房价梯度越来越陡，趋近于“喀斯特”。
以前是“642”，现在可能局部变成“861”。
这是一个很不正常的分布。
顶端，越来越贵；底部，越来越便宜。
为什么房价会出现“喀斯特现象”？
贫富分化，这是最底层原因。
买房，本身就是参与社会财富分配，吃到上一波红利的人，可以利滚利。
单论天津本身的原因，有两点：
第一，环城配套兑现慢。
第二，市区核心地段产品代差太大。
为什么环城很多板块房价扛不住？
最核心的原因：配套没跟上。
环城新板块，卖的是什么？
有些城市卖的是产业，天津卖的是地铁、学校、商业。
一个板块刚“面世”时，房价并不等于地段价值，而是等于地段价值的预期。
比如宾水西，最初平均地段价值2万左右。
这2万之中，包含了地铁、学校和商业。
但现在学校没兑现，价值就要打折，价格低于最开始的预期。
南站也是，之前高层2万的价格，是包含了津雄高铁的预期。
当预期迟迟不兑现时，房价就要去泡沫。
大运河、小淀、国展西、杨武庄……同样的逻辑。
最初的价格都是领先于价值的，之后慢慢趋近。
配套兑现快，房价就能扛住；配套兑现慢，房价就要折损。
说白了，就看这个板块的预期和现实，能不能匹配得上。
官方的规划文件中，也提到了这个问题：
“外环线周边拥有大片待开发土地，但道路等基础设施和公共服务配套设施相对欠缺，难以吸引人口聚集，人气活力不足，导致该房地产价格与中心区存在较大差距。”
那问题来了，为什么板块预期兑现慢呢？
因为土地不好卖了。
土地出让金支出的大头，就是城乡建设。
水电气等大配套、道路、商业、引进学校……都需要资金。
当土地出让少，也就意味着环城配套的建设速度变慢。
也就造成，有些新板块开发商交房了，但水电没通，甚至路也没修好……
那房价呢？不可能“遵守预期”。
2022年，天津土地出让金降了7成。
不难预测，很多板块的成熟期，又要推迟了。
如果后期配套跟上了，房价是可以回补的。
底部房价扛不住，是因为配套跟不上。
市区核心地段的配套本来就很完善，也并没有进一步完善。
为什么房价还拔高呢？
因为——产品代差太大。
天津出现第三代住宅后，随之出现断崖式房价。
即便同一板块，房价梯度也能陡出“喀斯特”。
举例说明。
顺水园洋房，能成交的价格才3万，高层3万3。
当然，顺水园品质差一些。
再看川水园，品质在老梅江算不错了，洋房成交价4万5，小高层3万8。
一路之隔的中海峰境梅江，小高层5万，洋房6万5。
同一板块，占据的城市资源都一样，房价最多能差出3万多。
雅境新枫尚高层成交价2万7-3万。
60多平米的小户型，单价反而更高。
中海天空之镜，小高层卖到5万了，面积越大单价越贵。
同样是新梅江，城市配套都能共享，单价却差了2万多。
价差太大了，梯度太陡了，听着都不可思议。
对比的这两类住宅，根本不是一个时代的产物。
房子产生了优胜劣汰。
首先，外立面天壤之别。
一类是铝板、石材、落地窗；一类是真石漆、涂料、小窗户。
材料的革新，带来颜值的颠覆。
其次，户型、精装、公区、园林、物业……生活方式也不在同一水平线上。
以前买房，投资属性占比很大。
导致选房只看地段而忽略产品，什么样的房子都有市场。
开发商做定位时，也只考量周边二手房价格，房价合适就卖的动。
但现在房地产变天，房住不炒成为国策。
回归居住后，产品属性被放大。
特别是高端盘，只有产品足够好，才能被买账。
诺基亚3310和苹果14，都能打电话。
但你资金实力强时，诺基亚再便宜你也不会买，苹果再贵你也觉得值。
坐头等舱的人，永远不会考虑经济舱的价格。
房子的价格，是由出得起价的人决定的。
不需要所有人都买得起，只要金字塔尖的人喜欢，愿意付费就够了。
和平、河西、南开的新盘，都是这个趋势。
产品的巨大代差，造成了如此大的价格差距。
照这么说，上一代产品的老小区，就没机会了吗？
外立面等硬件改变不了，只能提升软件。
比如提高物业费，引入更专业的物业团队，让房子保值度高一些。
但在天津，这很难。
南方很多城市，别说业主换物业了，集资换铝板的例子比比皆是。
他们对自己的家庭资产极其呵护，绝不容许缩水贬值。
天津没有这个土壤。
南京金基嘉玥
业主每户出资1.6-2万元更换铝板外立面
天津房价的“喀斯特现象”，并非暂时的，而是趋势性的。
需要几年的时间，才有可能跨越过去。
在这期间，引发的就是马太效应。
很多房子没交付就过时，很多板块兑现周期拉长。
最终导致，贵的越来越贵，便宜的越来越便宜。
