划重点：
- 1最火的时候，2019年，北海全年接待国内游客5278.9万人，旅游收入接近7亿元，是同为热门滨海旅游城市珠海的两倍，超越三亚，但让购房者始料不及的是，北海房价自2020年以来一路下滑。
- 2北海土地供应量大，新建楼盘入住率低、很多楼盘周边配套尚不完善，以及此前购房者的盲目投资，都是北海房价大幅下跌的原因。
- 3随着银行利率下调、当地促销政策频出，会有相当一部分刚需用户涌入市场，旅游恢复也会带来一部分购房养老群体，但随着炒房客散场、养老购房快速增长期已过，楼市不会回到2018年、2019年。
本文来源：时代周报 作者：曾思怡
2月24日，坐标北海。
早上八点整，一辆辆观光车载着满满当当的中老年人，从游客集中住宿区出发，抵达这里最有名气的景点——银滩。
老年人群是这里的游客主体，他们在这里散步、拍照，也会穿着艳丽的服装，跳上1小时广场舞，还有的被摩托艇骑手说服，穿上防水道具就往海里去。
游艇初体验 时代周报记者摄
这是一条绵延24公里的海滩，以“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”等特点被称为“天下第一滩。”
这也使北海成为热门海滨旅游城市。最火的时候，2019年，北海全年接待国内游客5278.9万人，旅游收入接近7亿元，是同为热门滨海旅游城市珠海的两倍，超越三亚。
旅游业飞速发展那几年，当地楼市量价齐飙。
但让购房者始料不及的是，北海房价自2020年以来一路下滑。
根据近日国家统计局发布的2023年1月份70城房价，广西北海新房价格同比下跌9.8%，跌幅在全国70城之首。
再往前推两个月，2022年12月北海新房价格同比下跌10.3%，2022年11月同比下跌10.6%，跌幅为全国最高。
大起大落之后，北海楼市走向如何？
潮起潮落
了解一座城市，网约车司机是便捷的窗口。
每当有外地来的游客打听出游攻略，在北海跑了几年网约车的张均都会热情解答。
“除了银滩，侨港风情街好吃的最多，爬上冠头岭就能看到北海最好的景色，想看更蓝的海就坐船一小时，去涠洲岛。”
景点推荐之外，张均也会遇上打听楼市的游客，这时候他往往会一改安利口吻，“这两年谁还敢投资海景房”。
张均说，大概从2016年开始，北海突然来了很多买海景房的外地人。
“多是外地人，东北三省、福建、四川、上海，全国各地都有。他们跟房产中介看过一两轮就决定下单，有的买一套用来度假、养老，也有北京、上海来的，一口气能买好几套，估计是投资。”
时代周报记者整理发现，2016年，北海新建商品年度成交数量就有了明显提升，达23689套。此后三年，更是年年卖出3万套以上，其中，2018年卖出3951套，接近4万。
二手房销量也在涨，2016年数字还是8035套，其后三年，年年销量过万，2018年销量达到顶峰，为17718套。
临近银滩，大路两边许多海景房拔地而起，但入住率并不高 时代周报记者摄
转折发生在2020年。当年，北海新建商品房年度成交数量从3万多套跌至2万多套，二手房年度成交数量从1.5万套跌至9千多套。
和成交量一起下滑的还有房价。安居客数据显示，2016年北海房子均价是4479元/平方米，2017年、2018年分别升至5662元和6743元，2019年均价维持和2018年相同。而在2020年，房价跌至6187元，其后两年更是降至5字头。
“之前花大价钱买房的，有人降价10来万元都抛不出去，有人买了就没怎么住过，晚上开车经过，一大片海景房都是黑压压的。”在张均看来，房子卖不出去、价格下降，主要原因还是疫情导致游客变少，“没人来旅游也就没人来买房了。”
租房养老更划算
在更多人看来，北海楼市连年低迷，并不全是疫情影响。
房产中介林兴认为，分析楼市为什么跌，要先看楼市此前为什么涨。
南部海边城市对内陆城市居民，尤其是东北人，一直就有吸引力。
北海不仅三面环海、四季如春，房价较三亚、青岛、珠海、厦门等海边城市更是低出不少，一时间成为许多外地人投资购房、度假购房、养老购房的热门城市。
不远处的海南，是国内海景房最大产地，在2015年陆续发布限制建房、买房的措施，尤其是2018年的“全域限购”、2019年的现房销售制度，显著减少海南当地人和外地人疯狂抢购海景房的投资行为。
与之相反，自2015年起，北海则出台购房补贴的政策。
上述因素叠加，北海楼市在2015年之后一路高歌猛进。
然而，随着有真正居住、度假需求的人群趋于饱和甚至过剩，北海楼市下行也是意料之中，甚至可以当作是投资热造成的房价虚高后回归理性。
多位房屋中介和当地市民还提到，北海土地供应量大，新建楼盘入住率低、很多楼盘周边配套尚不完善，以及此前购房者的盲目投资，都是北海房价大幅下跌的原因。
“2018年、2019年的时候，三室一厅租金高达三四千，而且基本抛出来当天就有人租了。但是现在，六七百块可以租一室一厅、两室一厅，一千块可以租三室一厅。”北海银滩附近一位民宿老板韦女士介绍，每年10月到次年3月，都有一大批从北方寒冷地区过来度假、养老的候鸟族，也是在北海购房主要群体之一。
有着两百多年历史的北海老街 时代周报记者摄
“现在房租这么便宜，花个几十万买房，又交物业、又交电梯维修费，哪个划得来？”
韦女士补充，购房养老、租房养老之外，当地还衍生了按月计算的养老旅行套餐，规模不小。
“和养老院差不多，一家店可以接收百十来号人，包吃、包住，但是游客白天可以自由出行，每人每月收费两千多、伙食好的收三千多，利润不高，走量。”
本地人谁买海景房
从地图上看，北海市区方圆约十公里，三面临海，形状似一只由东向西的犀牛角撞向海域。
市区人口聚集地主要位于北面的老城区和东城区，且距海边三四公里以上，银滩则位于最南端，此前卖得最热的海景房位于南端临近海岸线区域，但离市中心较远、衣食住行并不便利。
银滩上，北方游客组队跳广场舞 时代周报记者摄
乘车经过临近银滩一带的海景房密集片区，道路两边的商铺多为关门或者待出租，栽种没几年的大树和几十米新建高楼对比，或让这里的夏天看起来更加炎热。
住在老城区的罗菲告诉时代周报记者，北海最贵的房子在海边，市中心的反倒便宜，这两年北海房价大跌，主要也是海景房在跌，网上说价格腰斩的也是海景房，市中心的房子价格比较稳定，涨幅跌幅都不大。“而且临海居住家具很容易受腐蚀，本地人谁买海景房？”
多位当地人在接受时代周报记者采访时也表示，想北海楼市量价回升的多为海景房投资者和房产中介，对有刚需房购买需求的本地人来说，还是希望房价低些。
95后王美家在北海县城，现在北海一事业单位工作，去年下旬，眼看着市里房价一跌再跌，王美入手了一套刚需住宅。
王美说，眼下全国楼市都有回暖的迹象，不少当地人认为北海房价已经不能再低了，近一个月来，身边朋友出手购房的不在少数。
林兴也有这样的感受，虽然未有专门统计，但从接待的购房客户来看，以前购房主体是外地人、购房需求也多为能步行到海滩的海景房。“现在感觉外地客户和北海本地客户各占一半。”
还会涨吗
从今年春节的数据来看，北海旅游已经显著升温。
张均告诉时代周报记者，春节假期，北海各大景区人山人海，从早到晚打车单就没有停过，收入是去年的好几倍。“春节假期后虽然年轻游客都回去上班、上课了，但是留在这里养老度假的老年游客明显多起来了。”
据广西文旅厅，2023年春节假期，北海累计接待游客186.16万人次，同比增长83.2%，与2019年同比增长34%；实现旅游消费约14.23亿元，同比增长59.5%。
而在林兴看来，只要旅游热起来了，北海楼市恢复便指日可待，甚至迫在眉睫。
“现在好几个楼盘都在涨价，一平米涨五六百的都有。你看这套昨天拿46万，今天要49万了，一天一个价。”林兴指着手机上的楼盘报价说，这几天都在带客户看房，有从北方过来想买房养老的，也有本地人担心价格上涨赶着置备一套的。
在银滩看夕阳的年轻人 时代周报记者摄
也有不同的声音。
“事实上，一直以来在北海买房的主体都是外来人口，其中候鸟族和炒房客占了很大一部分，现在炒房客散场、候鸟族饱和，外来人口买房数量会大大下降。”同为房产中介的于悦认为，北海当前房价比较符合当地经济发展情况，可能会因为贷款政策变化价格有小范围起伏，但不会有较大幅度上升，更不会回到2019年。
“接下来一段时间，北海楼市成交率和价格会稳定上升，基本盘相较于之前有较大波动，原因是北方投资力量因为政策波动而撤场。”
有研究广西楼市发展的学者表示，随着银行利率下调、当地促销政策频出，会有相当一部分刚需用户涌入市场，旅游恢复也会带来一部分购房养老群体，但随着炒房客散场、养老购房快速增长期已过，楼市不会回到2018年、2019年。
