21世纪经济报道记者吴斌 上海报道
美联储紧缩预期持续升温之际，美国楼市的“寒冬”恐怕要更长一些。
2月27日，10年期美债收益率已逼近4%关口，而今年早些时候曾一度跌破3.4%。与此同时，美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）数据显示，美国30年期抵押贷款利率已连涨三周，上周已升至6.5%。
高利率也压得购房者喘不过气来。牛津经济研究院经济学家Oren Klachkin对21世纪经济报道记者表示，2022年住房负担能力恶化的程度是次贷危机以来最大的，美国国家住房负担能力指数从去年第三季度的108升至第四季度的118，创下历史新高，这意味着房价比中等收入家庭的借贷能力高出18%。
另一方面，美国楼市也出现了一些分化现象。居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，之前房价涨得最快的地方，如德州的奥斯汀和亚利桑那州的凤凰城，也将会是房价下跌最多的地方。而纽约、加州的房价则不会有太大变动。
在高利率和高房价“双重大山”压迫下，美国楼市何时能走出漫漫“寒冬”？
从“盛夏”到“寒冬”
美国楼市已经从“盛夏”走进“寒冬”。
疫情暴发后，受房贷利率下行、供给有限、需求大幅增长等因素提振，美国房价飙升。2021年美国房屋销售价格中位数为346900美元，比2020年上涨16.9%，创下1999年以来的最高纪录。
但在美联储持续加息的风暴下，昔日的火爆楼市极速降温。美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，美国1月成屋（二手房）销售总数年化为400万户，创下2010年10月以来新低，差于市场预期的410万户，1月成屋销售总数环比跌0.7%，环比连续12个月下跌，同比更是暴跌39.6%。
在成交量下降的同时，美国1月成屋售价的中位数仅较上年同期上涨1.3%至35.9万美元，涨幅为2012年2月来最小。虽然仍同比上涨，但涨幅缩减得很快，远低于去年早些时候的两位数同比涨幅。
库存方面，截至1月底，美国有98万户待售二手房，比去年12月多了2.1%，比上年同期多了15.3%。按照目前的销售速度计算，需要2.9个月的时间消耗市场上的供应量，虽然比上年同期的1.6个月大幅增加，但仍低于5个月的正常值，表明市场供应依然紧张。
一线经纪人对市场供应的紧缺感受颇深。美国加州程欣迪地产国际（Cindy Chin Realty Int’l）总监程欣迪对21世纪经济报道记者表示，尔湾现在可以说无房上市，因为买家们很多都是之前以3%左右的利率买下的房子，如果现在他们卖了房，之后只能再以更高的按揭利率再买房，所以大家不愿现在卖房。市面上可售房源太少，尔湾现在只有100多套，所以房价就居高不下，即使按揭利率略有下降，不少买家还是买不了。另外，尔湾的租金回落了一些，买家也就更倾向于租房而不是急于买房了。
面对二手房的“惜售”现象，一些买家转向新房市场，美国新屋销售数据表现相对较好。美国商务部2月24日公布的数据显示，1月新屋销售意外大幅好于预期，达到近一年来的最高水平。美国1月新屋销售总数年化为67万户，好于市场预期的62万户，1月新屋销售环比增长7.2%，也高于市场预期的0.7%。
不过，这主要是受南部地区的购买推动。分地区来看，美国南部地区的销售1月增长了17.1%，创下近一年来的最高增速，而所有其他地区的销售均出现下滑，东北部地区的销售下滑19.4%。
从价格上更能看出美国楼市的疲软，1月新房销售价格的中位数较上年同期下降0.7%至44.75万美元，这是2020年8月以来的首次同比下跌。
美国楼市“衰退”几成定局
随着美联储以40年来最快的速度上调基准利率，去年10月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至7%以上。但在去年年底有迹象表明通胀正在放缓后，抵押贷款利率开始下降，今年早些时候一度跌至约6%，这也一度让市场对未来燃起了希望。
安萨里告诉记者，今年冬天曼哈顿买家的活跃度比去年高，部分地段的竞价一度有所松动。但这并不意味着大量潜在购房者会立即行动，中国有句话叫买涨不买跌，当一些买家眼见房价有所下跌时，他们会继续坐等心目中更低的价格。
坏消息是，今年2月美国30年期抵押贷款利率重回升势。近期美国劳动力市场数据强劲，加上此前公布的多份通胀数据普遍高于预期，令一众美联储官员“鹰爪”频现，推升了加息预期和美债收益率，也让房贷利率再度走高。
美国商务部数据显示，美国1月个人消费支出（PCE）价格指数同比上升5.4%，高于去年12月的5.3%。剔除食品和能源价格的核心PCE价格指数1月同比上升4.7%，增幅也超过了去年12月。
对此，Brean Capital负责利率的董事总经理Russ Certo表示，这些数据凸显了美国通胀的粘性，表明美联储的工作尚未完成，2023年降息的可能性极低。
芝商所美联储观察工具显示，目前市场预计3月、5月和6月美联储都更有可能加息25个基点，7月再加息25个基点的概率也在升温。
官方层面，克利夫兰联储主席梅斯特也直言，通胀数据仍然没有达到需要的水平。由于劳动力供求持续失衡，再加上劳动力成本在服务业中所占比例很高，高通胀可能只会缓慢下降，美联储需要进一步提高政策利率来确保通胀回落。
美联储紧缩预期再度升温、房贷利率重新走高也让美国楼市的“寒冬”更加漫长。美国按揭贷款银行家协会（MBA）2月22日公布的数据显示，截至2月17日当周，购房按揭贷款申请指数下跌逾18%至147.1，跌至1995年以来的最低水平。
尽管美国1月成屋价格实现连续131个月的同比上涨，但未来同比陷入负增长几成定局，美国经济未来是否陷入衰退仍存在不确定性，但美国楼市“衰退”或在劫难逃。牛津经济研究院美国经济学家Nancy Vanden Houten对记者表示，预计今年一季度美国房价同比增速就将转为负值，第三季度或将在-5%附近见底。
好消息是，美国楼市有望避免暴跌。Klachkin预计，房价大幅下跌的可能性不大。虽然成屋库存有所增加，但以历史标准衡量仍处于低位，潜在卖家仍在观望。大多数房主的利率低于目前的30年期固定抵押贷款，因此没有什么动力出售。
与此类似的是，波士顿房产科技公司美吉居（GeoHomeUS）联合创始人杨晓雯告诉21世纪经济报道记者，2022年12月至今，新上市的房源中遗产房和老年人搬去老年公寓空出来的自住房比例非常高，整体新上市房产数量低于去年同期。大部分房主2021年锁定了低利率，他们现在非必要不会卖房。整体来看，今年美国楼市将是一个交易量低于历史同期，而价格也不会大幅下降的一个特别年份。
展望未来，Klachkin表示，更严格的贷款标准导致2022年抵押贷款拖欠率达到历史最低水平，随着今年晚些时候美国经济可能陷入衰退，拖欠率将小幅上升，但美国房地产市场的整体风险仍较低。
