“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”
1262年前，诗圣杜甫家的茅屋被秋风秋雨攻破，写下了如此诗句！
而如今，天下广厦早已超越了千万间，中国的房子已经超过了六亿栋！
很多人的第一直觉往往是：“真的么？我不信”
但实际上，这的的确确是住建部公布的消息，不是六亿间，不是六亿套，而是六亿栋！
一时间议论纷纷，6亿栋啊？！超出认知！
真实情况到底如何？
房子是不是又过剩了？
为什么要调研全国6亿栋房子？
上海的房子有多少，上海会过剩么？
带着这些问题，我们一起来探源解惑！
01
6亿栋房子是真实的，但你不必惊慌！
6亿栋房子是真实的么？
当然，准确的来说是6.6亿栋！
“由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑”（来源《中国建设报》）
要知道，在我国14.12亿人口当中，有4.94亿个家庭，平均每个家庭户均人口为2.62人。而6.6亿栋房屋平均下来，每个家庭能分到约1.34栋房子！
看起来是不是很多？在普通人的认知里，一栋房子往往少了也是几百平的别墅，多了就会有几百套房子！
但仔细梳理下，真不必被6亿栋吓坏，6亿栋房子不是6亿栋红本房子！
在2022年1月的时候，住建部相关工人员就介绍了“全国50多万个行政村有2亿多户农村自建房。”
在2023年相关文章中又提到：
“农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类”
这6亿栋房子里面，有多少商品房、自建房、工业房等等，这些并未公布。
农村房子多，农村面积大，但农村住的人真的不多，因为农村真没多少工作机会！
大城市好，但大城市工作机会多，但随着越来越多的工资机会在大城市，城市化大大加速，人们都挤在大城市，大城市人均居住面积小，房子反而供不应求！
所以但看总量没必要，关键看结构，在结构上，楼市一直走在分化的路上！
02
中国楼市结构：一线城市依然紧缺
那中国的楼市结构究竟是如何分化的？我们可以分几个层面来看！
其一，我国的人均住房面积增长较快，但依然略有不足。
七普数据，我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米！
其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米，城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米！而1978年，中国城镇和农村的人均住房面积分别为6.7和8.1平方米，中国住房面积可谓增长迅速！
从全球来看，2021年的统计显示：美国人均住房面积为67平米，德国人均住房面积为46平米，法国人均住房面积为40平米，日本人均住房面积为35.2平米。
看起来中国已经和发达国家差不多了！
但其他国家计算的往往是室内面积，和我们国情略有不同，中国人均居住面积虽不算很低，但依然有增长空间。
其二，城市中老房子依然占比较多，人居环境仍有改善空间！
同时城市居住问题依然严峻！
住建部曾于2021年披露，我国2000年底前建成的城镇老旧小区有21.9万个。统计局2015年的人口抽样调查显示，全国城镇家庭有31%购买一二手商品房，有50%居住在公有住房、经适房、自建房等，19%为租房或住在工厂宿舍等；据楼龄统计，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。
据《保利2021-2022年房地产行业白皮书》估算，2000年底前建成的房屋仍有近100亿平方米。它们面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民仍有许多改善需求待释放。
其三，不同城市间差距巨大，一线城市依然大量缺房！
《七普》数据显示，在拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约为29.59平方米、户均为72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和户均居住面积分别为30.58和73.86平方米，位列倒数第二；北京的则为33.41和77.64平方米，位居倒数第三！
若假设得房率平均为80%，一线城市的人均套内面积则将低于27平方米。据中银证券研报显示，发达国家的这一指标普遍在30平方米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平方米，日本、韩国则分别为31、27平方米。
所以，一线城市缺房，仍是不争的事实！
03
上海楼市：840万套房子究竟是哪些？
全国有6亿栋房子，那上海有多少呢？
上海的建筑委实很多，如果我们聚焦住宅来看，上海现存住宅数量约有840.6万套！合共约7.3亿㎡。其中：
老公房（1993年之前竣工）约143.1万套，建筑面积约7245.7万㎡；
早期商品房（1994-2007年间竣工 ）约375.6万套，建筑面积约3.37亿㎡；
次新商品房（2008年之后竣工）约165.1万套，建筑面积约1.85亿㎡；
动迁及配套房约150.6万套，建筑面积约1.31亿㎡；
未知楼盘约6.17万套。
当然，不同的住宅类型套均面积也会有所不同，比如老公房的套均面积是50.62㎡，早期商品房的套均面积是89.63㎡，次新商品房的套均面积是112.26㎡，动迁及配套房的套均面积是87.31㎡。
另外，根据居住自由程度，我们更新了2023版上海居住自由九重天的房产套数，其中200万级房产215.5万套；400万级房产360.5万套；800万级房产137.1万套；1200万级房产59.7万套；2000万级房产30.7万套；4000万级房产5.1万套！
后记
五百万工作人员进行的房产普查，意义在何处？
2021年5月，在第七次人口普查结束后，我国就开展了房产普查。普查名称为自然灾害综合奉贤普查，副标题小字为对全国房屋建筑和市政设施开展调查。
对于普查员人数，是“各地区组织全国近500万专业技术人员”。
“住房和城乡建设系统动员了260多万人，把每一栋房屋数据‘跑’了出来。通过普查，我们第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城乡房屋建筑有了‘数字身份证”住建部工程质量安全监管司司长曲琦说。
这次普查会成为未来房产税征收的依据么？
我们很难知晓，但想想七普的普查员是七百多万，而这次普查涉及工作人员有近500万。其中的结果和数据重要性可想而知！
期待普查结果的公布与解读，能为房地产尤其是上海楼市发展提供更好的方向！
