普通人已经感觉到西安二手房不如以前好卖了。

在一个本地群聊中，某个群友突然冒出的一句”我们小区的房子降了将近20万。”一石激起千层浪。降价20万，按照一套常见的小三室或者大两室计算，每平米降幅约为2300元。而当前，房地产中介们也会告诉想要出售房子的客户：“二手房市场已超18万套库存，彻底进入买方市场，价格该降还是要降。”

价格下跌不再是零星的个体感受，已经传导到了众多卖房者的现实生活。

一

把房子挂在中介网站半年的文静，深深地感觉到了房子有多不好卖。如果她还坚持把价格定在120万元，以近半年来的西安市场行情，房子肯定卖不出去。即使对外报价为120万元，最终的成交价也不过约为110万元，最好的结果也和她预期价差了整整10万元。

半年前，她偶然从关系熟络的邻居那里得知，邻居家把自己小三室的房子卖了，出售价格大约为140万元。邻居的消息给了她极大信心——自家的房子和他们家相差不多，保养也不错。他们如果能卖到140万元，他们的两室也可以在120万元的区间内出手。

■《心居》剧照

眼看着第二个孩子即将上学，考虑到孩子的未来，她和老公思考了半天，决定卖掉如今居住的房子，买一套学区稍好一些的住宅。哪怕在如今略显萧条的经济环境中，他们也愿意承担每个月的高昂房贷。如今再看半年前，想得还是简单了，“我们连还房贷的资格都没有。”

文静家的房子在中介平台挂了半年，询问者寥寥无几，走到议价阶段的人都没有。这意味着对买房感兴趣的人群，仍只停留在看房阶段。

挂牌的半年，也是她眼睁睁看着自家房子掉价的半年。半年前刚挂出去的时候，中介还能给他们报每平米1.4万元左右，成交价为1.3万元左右。 “中介也说了，我们小区挂出去的房子比较多，小两室现在不好出手。”想要买他们房子的人，很多都是认为新房太贵的刚需家庭，小户型三室最符合需求。对一些暂时没有结婚打算的未婚购房者来说，他们的房子又超出了预算。两头不讨好的结果，文静也看到了，“现在我几乎放弃了卖房。”

有大量西安人的卖房帖分布在社交平台上。一个房子位于东郊的网友，他的网名和温馨的家庭有关。从卖房帖里可以看到一个普通西安人生活变化后对房子需求的改变。

今年年初，他们还在为即将到来的小朋友做准备。在此之前，社交媒体上的内容是两人的家庭生活和一只有名有姓的比熊犬。小朋友出生后，账号里多了一些婴儿照，90平米的小两室不够住了，他们开始在社交平台上贴出售房信息。照片里的房子购买于2019年，四年过去，房子看起来依旧很新，简约温馨色系的白墙，家里摆放着生机盎然的绿植，餐桌上有整齐的茶具，无一不透露出男女主人的用心。这是他们精心挑选，精心装饰，只属于自己的家。

■ 图源网络

开始卖房时，他们试探性发布了房子照片、位置和户型信息。一个月过去，卖房帖已经变成，“二环边降价还没人买吗？” 预期出售价格在105万元左右，只要买方出的价格“诚心”，他们接受谈价。在如今的二手房市场里，如果买家的价格标在100万元出头，意味着这套房子最终的成交金额将在100万元以下。

现在市场上想要出售二手房的家庭，大部分人的理由都是一样的，想为孩子提供更好的生活环境，给孩子更好的教育。但这些需求，被手上唯一一套房子卖不去耽误了。

根据诸葛找房西安站数据显示，截止11月西安共有超过19万套有效二手房源挂牌，每平米均价为16730元，比上一月新增超过1万套挂牌二手房。

二

对个人买家来说，二手房房价是怎么跌落的呢？不是断崖式下降，也不是猛地让人承受不住，而是一点点钝刀子磨人。

刚开始文静挂出房源的时候，同小区的房源均价还在1.3-1.4万元左右。他们家84.45平方米的房子，成交金额大概在120万元左右。因为看房的人少，中介会建议他们不断下调价格，每次只调一点点。

“比如，半年前我希望120万元能出手，就挂122万元，有人看到后调价120万元，想要卖出房子，我就跟着调价，挂到119万元。”卖房者和卖房者在虚拟空间里进行无声比拼，比的是谁更着急，谁更需要钱，谁更想把房子卖出去。每次降价不多，一万元两万元，半年以后，文静的中介告诉她，再不多降一点房子更没人看了。她再去平台上看同小区的房源，惊讶地发现，竟然有邻居把房子价格定在了106万元。106万元的最终成交金额将不到100万，和她开始的预期少了将近20万。

“太不值了，损失太多了。”这也是之前群聊中群友说的价格差，半年而已，普通小区的房价跌了将近20万元。

■ 图源网络

如文静这样经历二手房降价的家庭，放在全西安，乃至全国的房地产市场跌宕起伏的大背景中，是潮起潮落间被汹涌海水裹挟的鱼。

今年年初，西安的二手房市场确实一度活跃，业内人士表示，这是因为过去三年积压了置换购房需求一次集中释放。且在疫情期间，挂牌量增加，客户的定价也较低，“可以看作今年西安二手房市场的小峰值。”

进入4月，西安二手房市场挂牌房源明显变多，购房者的观望情绪上涨，已经有诸多本地地产平台关注到二手房降价的趋势。只是当时楼市冷淡的氛围还没有和现在一样成为共识，人们还只来得及关注到新房市场。

10月，西安出台利好房地产的新政策，大多数人当时持有谨慎乐观的态度，也从二手房市场的成交量里显现出来。据《新京报》报道，受限购放松、降首付、降利率、去卷面推行“带押过户“等政策影响，西安二手房置换需求增加，吸引了一批来自外地的购房者和本地观望者入市，二手房成交量明显回升。

就在当月，西安新建住宅涨价领跑全国，但另一面是西安二手房销售价格环比持平。

对比10月的成交上涨趋势，西安11月二手房成交量走向回落，人们看到了房产市场昙花一现的热闹场景。11月，西安市存量房（二手房）网签备案面积95.74万平方米，环比下降1.47%，同比增长80.54%；其中，住宅网签备案9129套，面积90.82万平方米，面积环比下降2.24%，同比增长93.52%。

挂牌量却一直在增加。12月，西安二手房挂牌市场中，依据贝壳找房数据，华远君城、融侨紫薇馨苑、东方罗马花园、仕嘉公寓A区、万科金色悦城等小区的供应量都排在前，挂牌量在500套到350套不等，不同区域的均价也有很大差异，未央区的小区每平米均价在1.4万元左右，高新区稍高一些每平米2万出头，但无论是哪个区域的二手房，都有不同程度的降幅。

相关报道把如今的二手房市场称为“以价换量”。二手房的价格跌落，从今年年初早有苗头，经过一年的蔓延，个人买家才感受到了切肤之痛。

三

时间拉回三年前，2019年年底，房产平台房九九统计，西咸新区各组团住宅成交都较好，沣东、沣西、秦汉新城三区域的商品房成交量合计达461万平。其中，沣东新城作为距离高新最近的区域，最被看好，价格也相较于其他区域更高。在沣东购房，一度成为当年的热点话题。

位于沣东新城的湖光山色，由沣东城建开发，以区域内环境优美的高端楼盘定位出现。刚推出的时候，购房者、中介们都说它是昆明池附近的低密度豪宅，在2019年到2022年销售期间，售价一度达到了3.4万元每平米。

就在前几个月，西咸的房产中介都知道，湖光山色最新出的五期住宅，团购价格被爆出在1.6万元每平米左右。西咸地产中介的从业者表示，目前湖光山色一期在售房屋大概为30套左右，虽然没有团购价那么低，但是也比以前低了很多。就在今年3月左右，最小面积的成交价大概在290万元左右，每平米均价在2万元出头，“但这是年初的行情了，今年年初的市场还是比现在好一些。”

全国进入了二手房难销的时代，也进入了真正能看出哪里才是保值区域的时代。

■ 图源 地产观点

从年中开始，不断有关于一线城市二手房降价和卖不掉的焦虑。刚开始蔓延在投资人群里，这些人做房屋投资买卖或房东的生意，影响颇大。5月，杭州良渚区的房东们告诉记者，他们手上的二手房卖不掉了。7月的时候，位于北京东城区鼓楼外大街的北京房东接受采访时说，中介建议他们降价200万元。就在11月，一个一线城市房价的话题被人们不断提及。据《每日经济新闻》报道，上海福外学区房从1000万元跌到600万元。虽然部分房源的单价依然在10万元每平米，但实际成交价格已经跌破了预期，回到了2017年的水平。

在西安被普遍认为有发展潜力的区域，定位高端的小区也在悄悄降价。位于曲江一期的豪宅定位小区，有原价980万元的房子，如今价格在880万元左右，高新二期的玫瑰公馆，从330万元下降到268万元。

就连在人们认知中价格能一直保持在高位学区房，也跟随着房地产市场的走势，显现出了不同于过去几年的趋势。西安著名的高新某学区房，去年年底挂牌价还在7万元每平米左右，截止11月，下调至6.4万元每平米。另一个著名的有高新一小学分校区的学区房，也环比下跌了1.26%。

新房市场遇冷，到二手房市场下跌，一线城市遇到了新的问题——租赁市场变冷。根据CRIC、易居研究所的数据显示，上海9月的租金同比下降了将近20%。

■ 图源 三联生活周刊

贝壳中介在11月底统一发布了中介费改变的公告，从前收取的3%中介费，都由买家承担。自今年12月1日起，中介费用实行双规制，客户和业主各出1.5个点。中介们会告诉购房者，“相当于减轻了购房的一些费用”。地产中介闻到了变化的气息，根据市场反应及时做出了调整。

文静至今听说过顺利卖了房子的人，只有那户半年前卖房的邻居。她称赞对方眼光好，出手时机也选得好。在社交媒体上，西安众多的卖房贴里，另一个顺利卖房的人，出手了一套位于高新三期的新交付住宅，他们需要置换一套新的位于高新三期更大且有学区的房子。

刚开始文静打算买房的时候，她也知道价格可能会偏低一些，中介如果帮忙推一推，说不定还可以卖出去。他们已经看好了港务区的几个新小区，如果能搬到那里，家里两个孩子的活动空间更大，即将上初中的大孩子不用参加竞争激烈的点考，就可以在学区内的公办中学上学。如今住的房子一天卖不掉，他们就一天不会考虑买新房，不然，高昂的首付要从哪里来？“我半年前知道价格会跌，但没想到会一直跌，一直往下走。”

（文中人物为化名）