这一讲开始讲房地产。前面的课程我们一直在讲2024年钱从哪里来，创富的路子。但要讲家庭财富，房子还是绕不开的话题。

讲个不算笑话的笑话。你看，A股怎么跌，都有人编段子。你啥时候看见老百姓编楼市的段子？为啥？14亿人中只有2.2亿人有股票，公募基金账户，9成个人投资者的金额不到10万块钱，股市跌个30%，也就是几万块的输赢。虽然肉疼，但不至于伤筋动骨。但房产呢？动辄几百万，一线城市甚至上千万，房价10%的浮动，对一个家庭来说就是百万级的财富效应。

所以，2024年，房价会回升吗？这对绝大部分中国家庭来说，不管是要买房的，还是想卖房的，都是灵魂拷问。

我先给自己的观察结论吧：2024年3、4季度后，房价普跌的势头有可能止住。房地产市场将回到存量博弈，分化涨跌，渐渐回到供需平衡的状态。当然，这里有个前提，宏观政策没有2022年那么紧。政策要宽松到什么程度能止血，或者能有利于伤口愈合，我们在课程后面会讲到。

那，为什么得到这个结论？以及，哪些地方房价能止跌，哪些地方房价可能还有调整空间，我们来一个个分析。

01

中国房价到底跌了多少？

2023年，大家听到房价下跌20%、30%的新闻比较多，也比较恐慌。我们就看70个大中城市的房价。

70城房价高点是2021年7月，以这个时点算，新房价格下跌3.3%，二手房房价下跌了7.6%。但如果以2020年作为基期，70城市同期新房上涨2.9%，二手房价下跌了3.9%。

换句话说，房价下跌主要发生在2022年和2023年，下跌主力是二手房，新房波动要小很多。

那二手房在不同城市的走势究竟如何呢？我们来看国家统计局的相关数据：

1. 如果2020年1月的房价是100的话，到2023年10月，一线城市的二手房价是113.7，但二三线城市的房价分别跌到98.6和95.7，回到了2019年左右水平。

2. 一线城市的房价调整相对比较晚，上海和广州从2022年底就开始有调整，深圳和北京都是从2023年3、4月份才开始调整幅度更强，其中深圳调整幅度更猛。目前来看，和2020年比，三年下来，北京房价到了120，上海是115，深圳和广州分别是110左右。

3. 次一线城市中，南京基本回到2020年的水平，杭州110；只有成都一枝独秀到了125，而且明显在2021年和2022年有价格上的跳跃。

所以总结一下，我们目前说的房价下跌，主要集中在2022年和2023年。

如果以2020年为基准线，过去三年，一线城市的房价整体上涨了10%左右，二线微跌了1.4%，三线城市跌了4.3%。

2022年我们算过，前面20年，一线城市房价超过GDP增速，二三线城市房价跑不过GDP增速。很明显，2022年到2023年这个规律被打破：GDP复合增速4.1%，但一线城市房价复合收益率是2.02%（这里包括了新房），二三线都是负数。

02

2024年，房价还会继续下跌吗？

要判断未来房价走势，就得回答一个问题，为啥2022-2023年一线城市房价收益率高于GDP增速这个规律会被打破？

一个可能的解释，中国宏观经济和房地产之间的紧密关系已经不存在。

很明显，到目前为止，没有任何证据能支持这个结论。

还记得我在去年的财富报告讲过的那句话吗？2023年中国的经济增速，胜负手之一主要在房地产。

2023年12月初著名宏观经济学家高善文博士有篇刷屏文章，开头是，“对房地产市场的认知、讨论和判断，决定了我们对明年经济和市场最关键的判断。”

没错，我认为，2024年中国经济的胜负手之一，还是房地产。

房地产对中国经济的重要性，这里就不多说了，对投资、对地方政府的影响都是明牌。对消费的重要性其实也远被低估，这种影响有好几个渠道：

一是，今年财富报告第二讲里面谈到的“居住，家庭设备用品及其服务”相关消费，占据了中国消费的29%。所以可以想见，房地产市场不起来，消费总量上不去。

二是，财富效应。家里本来是1000万资产，虽然是纸面财富，但一下子缩水两三百万…..“变穷了”这个认知就让人不敢花钱，这也是基本人性吧。

所以，截至2023年底，2024年宏观经济如何和2024年房价如何，我认为，差不多是个等价命题，没有太多疑问。

那么，这两年房地产市场的下调表现是正常的吗？

应该说，房价和这两年整个经济的实际体感还是比较接近的。但从长期来说，这是合理水平么？或者缩小点范围问，一线、核心二线城市的房价调整，是否击穿了“房价泡沫”？

关于这个问题，高善文博士认为，目前的房地产市场，不管是投资额，还是对应的住宅销售面积，都已经明显低于它的长期合理中枢。

他用“房地产投资占整个GDP的比重”来对房地产市场的长期趋势做判断。用这个指标的逻辑是，它可以衡量投资、杠杆率对整个经济活动的影响，而且可以把人口、老龄化程度、城市化水平等各种因素考虑进去，方便做跨国、跨地区的比较。

然后他用东北和日本作为基准线，发现不管是东北“城市化基本结束，人口大量外迁”，还是日本“人口老龄化，人口总规模下降”的背景下，这个指标长期都稳定在6.5%左右。

给定中国未来一段时间的人口和城市情况，高善文博士认为，这个指标的合理下限在7%。而当下这个指标已经只有6%出头，到2024年可能会跌破6%，也就是远低于合理下限。

考虑到中国下一步城市进程仍然是向大城市（都市圈）集中，所以基本可以判断，一线和核心二线城市的房地产市场是超调的。

不过，长期来看房地产市场已经超调，这和房价短期内会不会继续跌，还是有区别的。短期内，一二线城市的房价还会不会持续下跌，主要取决于政策是否真的转向和市场消化存量房的速度。

先看政策转向了吗？

看上去是。2023年，房地产真正开始松绑是在7月的中央政治局会议有了定调上的变化之后，这次会议提出，“房地产行业供求关系发生重大变化的新形势”。紧接着就是各部委很多表态，其中比较有实际意义的是两条：

调整首付比例和下调二套房和存量房贷利率；

央行要求给房产买卖双方都提供贷款；

另外，市场还传闻有个救助50家房企的白名单，引起了很多关注。

但你仔细琢磨，调整首付比例，下调房贷利率，都是“结构性滴灌”的做法，有点像哪里流血多就往哪里贴创口贴。

而给房产买卖双方提供贷款的思路，截至2023年底，只停留在部委这个层面，要落实到各个银行，会面临很多实际问题，很难一时半会奏效。

至于救助房企白名单这件事，放谁不放谁，这种事责任太大，更大可能是高高挂起轻轻放下。

所以，截至2023年底，紧缩政策确实转向了，但并没有能快速扭转预期的重磅政策落地。当下主要是等市场自然愈合。但自然愈合需要时间，而且行业周期也是有惯性的。换句话说，如果政策保持目前的节奏和力度，房价下行的趋势在接下来两三个季度内可能还会存在惯性。之前价格调整少的城市，有可能会进入调整通道。

怎么判断调整得多还是少？以2020年为基期，看同线城市的平均调整水平，要是调整幅度明显低于同类城市，下调的概率就会比较大。

当然，如果政策短期内有重大调整，比如大幅度全面降息，比如房产买卖方双的贷款政策被要求落实到具体银行，而且要追责到人，那么房价趋势可能会更快转向。

那为什么我会觉得到2024年下半年之后，房价这种大幅下调的趋势可能会止住呢？因为价格波动还是和市场的短期供给和需求更相关。因为有限价政策，中国房产市场一直存在新房和二手房价格倒挂的现象，所以这波价格调整也主要来自二手房。

从短期来看，需求不会出现剧烈变化，如果市场上没有更多的新房供给，二手房价格就会逐渐稳定下来。目前市场新房供给主要来自“保交楼”，到2024年二季度保交楼基本完成，短期内市场上不会有更多新房供给，楼市的供需两端会出现一个相对的均衡，价格也应该会稳定下来。

简单总结一下：

1. 中国房价下跌主要发生在2022年和2023年，下跌主力是二手房，新房波动要小很多。

2. 2024年3、4季度后，房价普跌的势头有可能止住，因为价格波动和市场短期供给和需求更相关。房地产市场将逐渐回到存量博弈、分化涨跌、供需平衡的状态。