本报记者 杨让晨 张家振 上海报道

为进一步促进房地产市场保持稳中向上发展趋势，上海市多区接连出台新政策，为楼市松绑。

日前，上海市青浦区、奉贤区先后发布楼市新政，在青浦区和奉贤区缴纳社保满3年或与用工单位签订2年以上劳动合同并在单位工作满1年可在青浦新城和奉贤新城范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。这也意味着，单身群体在青浦新城和奉贤新城的购房约束政策正式取消。

事实上，自2023年下半年以来，上海市金山区等多个区就频繁调整了楼市政策。据仲量联行统计数据，2023年四季度，上海市开发商普遍加快推盘节奏，以冲刺销售业绩指标，商品住宅新增供应迎来放量，一手商品住宅新增供应录得330万平方米，环比上升38.2%。

值得注意的是，2023年四季度，上海市高端住宅市场表现优异，共成交821套高端住宅，环比增长113.2%。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀告诉《中国经营报》记者，近期，上海多个区优化调整楼市政策，将有效降低购房门槛和购房成本，有利于重塑购房者置业信心，进而推动上海市一、二手商品住宅市场成交势头在2024年企稳复苏。

高端住宅市场成交价格分化

业内人士分析认为，上海市高端住宅市场在2024年或将企稳复苏。

仲量联行统计数据显示，2023年四季度，上海市房地产市场共成交821套高端住宅，环比增长113.2%。不过，从2023年全年成交情况来看，上海市共成交3073套高端住宅，同比下降24.9%。

在价格方面，2023年四季度，上海市高端住宅市场新房、二手房成交价格也呈现分化趋势。其中，高端一手住宅均价环比小幅上涨0.6%，达到13.29万元/平方米。不过，由于挂牌量仍处高位且购房者置业情绪尚未恢复，高端二手住宅均价环比下降3.8%，为15.79万元/平方米。

“2024年，预计上海市高端一手住宅价格将继续小幅稳步上升，而高端二手住宅价格在短期内或将继续下探。随着新政效力在2024年逐渐显现，二手房成交量有望复苏，进而带动高端二手房价格止跌企稳。”盛秀秀表示。

和高端住宅市场类似，上海市大宗交易市场在2024年也有望逐步企稳复苏。

据仲量联行统计数据，2023年全年，上海市大宗交易成交总金额为941.2亿元，较2022年同比增长12.6%。其中，2023年四季度，上海市大宗交易成交总金额达460.5亿元，占据全年49%的份额，成交量较2022年同期相比增长了74%。

据了解，2023年，投资型买家占比回升至71%，国内投资人仍为市场主导力量，占比达到创纪录的94%。仲量联行方面分析认为，投资型买家占比回升，反映出上海市投资市场逐渐复苏和成熟。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，近几年，上海市投资市场变化显著，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。“同时，随着REITs（不动产投资信托基金）市场持续扩容和生态逐步完善，预计2024年上海市投资市场的稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。”

租户升级需求或将持续释放

除住宅市场外，上海市零售物业市场在2023年也表现优异，全年累计净吸纳量约为73万平方米，超过2019年全年的61万平方米净吸纳量。

2023年四季度，上海市非核心商圈共有6个项目入市，零售面积共计36.25万平方米。新项目的入市表现有所分化，其中百联西郊和真如环宇城MAX的招商率超过95%。

据仲量联行统计，2023年全年，上海市共有2个核心商圈项目和10个非核心商圈项目入市，总面积达到64.95万平方米。

对此，仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，2023年，上海市多个零售业态的租赁需求都迎来复苏，其中较为活跃的有运动服装和装备、香水香氛与美妆护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑形场馆、儿童娱乐场、饮品及烘焙店等。

仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示，随着消费者陆续重返商场，商业活动持续恢复，2023年大多数行业的基本面较2022年明显回暖。

据仲量联行方面预计，2024年，核心商圈零售物业市场供应有限，租赁需求稳定回升，尤其是来自运动服饰与装备、美妆香氛和餐饮等品牌的需求。“预计2024年将有更多国际精品运动品牌及化妆品牌在上海开出首店。”

不过，仲量联行方面也表示，上海市非核心商圈在2024年将迎来10个新项目入市，市场整体入住率和租金水平或将继续面临挑战，不同项目之间的表现将进一步分化。

“展望2024年，随着大量新增供应入市，加之部分行业租户仍保持较为谨慎的租赁策略，市场依然面临挑战。但在各类支持性政策助力下，预计上海市商业活动及市场情绪将继续保持稳中向上的态势。”张静表示。

此外，上海市写字楼租户的升级需求也有望在2024年得到进一步释放。仲量联行统计数据显示，在2023年全年，上海市写字楼市场净吸纳量录得38.17万平方米。由于租户普遍采取成本节约型策略，中央商务区全年净吸纳量录得2.47万平方米；非中央商务区全年净吸纳量录得35.7万平方米。

在供应量方面，2023年全年，上海市中央商务区供应量上升至44.88万平方米，非中央商务区全年供应量达到113万平方米，空置率环比上升1.3个百分点，同比上升5.3个百分点，达到29.8%。

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，尽管2023年四季度带看量有所增加，但租户仍持保守的租赁策略，续租仍为大多数租户的选择。“与此同时，租金下行促使部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼。从需求行业来看，内资金融和专业服务企业保持稳健，传媒企业继续寻找租赁机会。”

随着空置率上升，中央商务区与非中央商务区的租金也进一步下降。其中，非中央商务区租金环比下降3.3%, 同比下降7.6%。“大体量新增供应使得租金持续承压，部分非中央商务区业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。”仲量联行方面表示。

“展望2024年，上海市写字楼市场将持续稳步复苏。更多经济刺激性政策有望拉动办公楼租赁需求，随着企业重振信心，新增带看量将有望落地转化为新的租赁需求。”仲量联行方面进一步分析认为，尤其在全市租金下行阶段，部分租户的升级需求有望得以释放。“不过，市场仍面临供应压力，整体市场租金预计短期内仍将下行。”

（编辑：张家振 校对：颜京宁）