珠江帝景苑小区内部。曾冬梅/摄

普通业主的胜利。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

因为业主大会投票率未达法律要求的三分之二，被誉为“广州最牛业委会”的珠江帝景苑业委会换届失败，于2023年12月30日解散。就在外界为其惋惜之际，剧情发生了大逆转，在业主们的共同努力下，珠江帝景苑于近期召开了业主大会，并成功选出了第二届业委会委员。

“很惊险，投票截止的最后一天才达到法定的票数，最终的投票率是69%。”1月21日，在珠江帝景苑业委会的办公室里，范凤霞对中国房地产报记者表示。她曾是该小区的首届业委会主任，如今已卸任回归普通业主的身份。

据其介绍，为了提高业主的参与率，业委会做了不少准备工作，但换届成功的核心还是业主们团结一致，希望业委会能继续为小区和业主服务。“业委会其实是每一个投票的业主复活的，所以这是一场普通业主的胜利。”

首次换届失败不甘心

2023年8月1日，珠江帝景苑业委会公布了第四次业主大会的投票结果，总投票率为51.75%，包括选举业委会委员候选人在内的4个议题均未达法律要求的三分之二。这意味着业委会换届失败。

按照业委会在2023年10月份发布的公告，根据住建部门和街道的回函意见，业委会任期届满前，珠江帝景苑小区可再组织一次业委会换届选举。但是，“本届业委会成员均无意组织第二次投票。”

范凤霞坦言，首次换届失败后，一开始业委会成员都很有挫败感，不太赞成再组织一次业主大会。“义工们太累了，这么努力，投票率还不到52%，再组织一次也不见得能成功。”

后来改变想法是因为几个方面的考虑。根据顾问律师提供的意见，业委会提起的诉讼大部分只是一审胜诉，二审还未判决，若是没有业委会这个主体，后面很难推进，约700万元占用费可能就拿不回来了。其次，该小区此前与物业公司签订的是酬金制合同，若没有业委会监督，业主要承担物业费有可能亏损的风险。

在实际工作的推进中，业委会的存续也有重要价值。一位参选的业主告诉中国房地产报记者，换届失败后，小区管理凸显出很多实际困难，第一届业委会任期内的最后半年，监督需要落实的物业管理和改造工作，都变得比以前困难了。而第一届业委会任内也还有许多小区改造工作要落地，部分无法在任期内完成，从住户安全的角度考虑，“不可能说做到一半，因为任期结束就不验收，不参与整改了。”

情感上，“我们第一届业委会就是历经艰难险阻，好不容易成立的，结果居然就这样戛然而止，对于我们业主来说是不甘心的。”该业主表示。

另外，不少业主也找到业委会表达了希望进行二次投票、留住业委会的意愿。“我们觉得不再拼一次，对不起业主的期待和自己过往的努力。”范凤霞说，基于以上种种因素，业委会决定再组织一次业主大会。

议题丰富，提高参与率

“如果要二投，肯定是奔着做成的方向去走。”范凤霞表示，吸取了上一次业主大会失利的教训，“这一次就要想方设法提高业主参与率、议题通过率，议题的内容要成为助力。”

此次业主大会要表决的议题有6个，比上一次丰富。包括，是否同意业委会将600多万元的物业管理费结余返还给业主以及返还分配方案；选举第二届业委会委员；是否同意续聘康景物业，并同意授权业委会与其签订物业服务合同；是否同意《珠江帝景苑小区管理规约》（2023修改版）；是否同意《珠江帝景苑小区大会议事规则》（2023修改版）；是否同意将架空层胜诉案胜诉回收的占用费（预计约700万元），扣除应付律师费后优先用于小区道路翻新和外墙翻新。

分钱、将胜诉回收资金用于小区改造等议题都与业主息息相关，自然有助于提升参与率。是否续聘物业，也是业主参与度比较高的议题。小区的物业服务合同到期，新的合同内容也很重要，范凤霞介绍：“这一次的新合同把酬金制改成了包干制，而且分了三个物业管理标准，由物业提供不同的服务。不同收费标准的组团，由物业分开核算收支等等，就是对一投中有业主提出的管理费标准不同，应该体现不同服务标准的诉求的回应。”

议题的丰富固然是助力，但大部分业主的团结一心才是致胜的关键。此次业主大会的业主投票时间为2023年12月16日至2024年1月14日，珠江帝景苑整个小区有投票权的业主总人数为5844人，投票开始的第3天就达到了约2000票，而上一次业主大会花了半个月时间才争取到相同票数。

到了2023年12月30日首届业委会解散的那一天，票数上升到了约3500票，接近60%的投票率。“后面这几个点基本上就是靠业主自发的跨楼栋、跨区域联系其他业主投票。业委会解散了，每个业主都自发成为义工，在最后的投票期限内，力争达到票数。”范凤霞还记得投票截止的最后一天，她在小区内摆摊拉票，很多路过的业主问她“票数够了没？还差多少？面积还差多少？”当时她回复票数够了，但面积还不够，这些业主都主动问自己那栋楼还有谁没投，他们回去做工作。“最后是在截止日期的10个小时前，才达到法定的67%投票率。”

最终，此次业主大会的整体投票率达到了69%，比上一次多了17个百分点，部分楼栋投票率甚至达到了100%。讨论的6个议题，除了600多万元的盈余分配以及《议事规则》修改版中关于选聘物业方案的议题，其他4个均获通过。

第二届业委会的挑战

相较上一次采访，卸任后的范凤霞神态明显轻松许多。“算是比较圆满了，我们任内的工作计划基本完成了，1000万元改造资金涉及的改造项目基本都落地了。”

不到一年时间组织两次业主大会，业委会从解散到复活，身处其中的她感触良多。“业主大会怎样才能开成功？业委会怎么才能换届成功？”在她看来，业委会最根本的职能和使命是为业主服务，做了实事的业委会自然会得到业主拥护，这是此次珠江帝景苑业委会换届成功的根本原因。“就是你平时做了什么事，到最后关头是会显出威力的。” 有业委会的这几年，小区的变化业主都看在眼里，改造项目落地，还有钱结余，都是以前不敢想的事情。

短板也是有的，没有让更多业主了解业委会的工作成果是首次换届失败的原因之一。“有不少业主建议我们要创新宣传方式，采用更多样化的宣传渠道，让业主能够有机会至少接触到其中一种，这样他们才知道业委会都为业主做了什么工作，才有主动性和积极性参与相关议题的表决。”这是给其他小区业委会的建议，“不要不好意思拉票和宣传，还是要把宣传工作做到位。”

当然，这次业主大会的成功，不意味着小区遗留的所有问题都得到了解决。此前一直宣称要独立成立业委会，与其他组团进行物业管理区域分割的紫龙府，这次没有业主代表参加业委会委员选举，整个组团的投票率依然不足10%。据悉，在首届业委会解散的当天，紫龙府的部分业主向广州的住建部门提交了分区管理的申请，目前尚未得到明确回复。

据了解，申请小区的区域分割有几个步骤，包括业主申请、提交分区管理方案，住建部门审批后提交业主大会投票表决。而此次业主大会，业委会也想设置关于区域分割的议题，但因紫龙府的业主还没有走前面的法律程序而无法成行。

如何更好地在紫龙府组团开展工作，加强与业主的交流，便成为了第二届业委会成员的挑战。

关于紫龙府组团对本次业主大会及小区管理的看法和建议，中国房地产报记者联系了一位紫龙府的业主，但截至发稿未获回复。由于时间原因，记者未能与更多该组团的业主取得联系。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅 刘亚

审读：戴士潮

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